居住支援協議会とは？不動産会社が連携して得られるメリット

高齢の入居希望者を前にして手が止まるとき、足りないのは制度の知識よりも「困ったときに相談できる相手」であることが少なくありません。保証会社は使える、見守りも導入できる。それでも、入居後に体調が急変したら誰に連絡するのか、認知症が疑われる状況になったら誰と話せばいいのか。この部分だけは、社内の手順書では埋まりません。

その受け皿として法律に位置づけられているのが居住支援協議会です。国土交通省の説明によれば、住宅確保要配慮者（低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子供を育成する家庭その他住宅の確保に特に配慮を要する者）の民間賃貸住宅等への円滑な入居の促進を図るため、地方公共団体が不動産関係団体、居住支援団体等と連携（住宅セーフティネット法第81条第1項）し、住宅確保要配慮者及び民間賃貸住宅の賃貸人の双方に対し、住宅情報の提供等の支援を実施するものと定義されています^[1]。

注目したいのは、支援の対象が入居者だけではなく賃貸人（大家）も含まれている点です。大家の不安が減らなければ物件は出てきません。制度の設計自体が、そのことを前提にしています。本記事では、協議会が実際に何をしている場なのか、そして不動産会社が構成員として関わると何が変わるのかを、国土交通省の公表資料にもとづいて整理します。

居住支援協議会とは何か──法律にもとづく「つながりの場」

居住支援協議会は、住宅セーフティネット法第81条第1項にもとづく協議会です^[1]。構成員は地方公共団体（住宅部局・福祉部局）、不動産関係団体（宅建業者、賃貸住宅管理業者、家主等）、居住支援法人、社会福祉協議会、福祉関係団体などで、生活困窮者自立支援法にもとづく支援会議、地域ケア会議（高齢者）、自立支援協議会（障害者）といった既存の会議体とも連携する構造になっています^[2]。

設立状況は、国土交通省が四半期ごとに一覧を公表しています。令和7年度第4四半期末（令和8年3月31日時点）で184協議会が設立されており^[3]、その一つ前の公表である令和7年6月30日時点では163協議会で、内訳は全都道府県と125市区町でした^[2]。都道府県レベルはすでに全国を網羅しており、増えているのは市区町村単位の協議会だという読み方ができます。

この動きの背景にあるのが令和6年の法改正です。住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律等の一部を改正する法律（令和6年法律第43号）により、地方公共団体による居住支援協議会の設置が努力義務とされました^[1]。国土交通省が公表した「居住支援協議会設立の手引き ～居住支援協議会 はじめの一歩～」（令和7年3月）によれば、この改正で居住支援協議会の規定を含む多くの規定が国土交通省と厚生労働省の共管となっています^[4]。住宅行政と福祉行政のどちらか一方の仕事ではなくなった、ということです。制度全体の枠組みは改正住宅セーフティネット法の解説記事で扱っています。

手引きは、市区町村単位での設置が求められる理由も説明しています。市区町村ごとに地域の課題や地域資源（居住支援法人の有無、空き家活用等）の状況が異なること、高齢者や障害者等に対する福祉サービスのほとんどが市区町村単位で提供されていることが挙げられており、住宅確保要配慮者にとっても身近な相談先に体制があるほうが相談しやすい、とされています^[4]。なお協議会は、複数の市区町村が共同で設立することも可能です^[4]。

協議会は実際に何をしているのか

「協議会」という名前から会議体を想像しがちですが、公表されている主な活動内容はもう少し実務寄りです。国土交通省の資料では、（1）メンバー間の意見・情報交換、（2）要配慮者向けの民間賃貸住宅等の情報発信・紹介・斡旋、（3）住宅相談サービスの実施（住宅相談会の開催、住宅相談員の配置等）、（4）家賃債務保証制度・安否確認サービス等の紹介、（5）賃貸人や要配慮者を対象とした講演会等の開催、が挙げられています^[2]。物件情報の紹介や相談窓口の運営まで含まれている点は、不動産実務との距離が近いことを示しています。

手引きはこれを、機能の面から3つに整理しています^[4]。

土台づくりは、関係機関・団体等がつながり、お互いを理解することです。手引きは、福祉事業者が住宅確保要配慮者の課題（健康状態、生活状況等）に寄り添う立場である一方、不動産事業者は大家のニーズや懸念（家賃滞納、近隣トラブル等）を理解し大家の資産を守る立場であるとし、話し合いの土台をつくるにはお互いの立場や視点を理解する作業が必要だと述べています^[4]。鎌倉市の例では、協議会の構成員が講師となって「貸主・不動産店向け研修会」と「福祉関係者向け研修会」を相互に開催しています^[4]。

仕組みづくりは、最適な役割分担を話し合い、支援を円滑にすることです。手引きは、関係者の話を丁寧に聞くと、福祉の相談窓口担当者が不動産店を回って物件を確保していたり、大家が入居者の生活上の困りごとまで抱えてしまっているなど、本来業務以上の取組みを行っている場合があると指摘しています^[4]。日向市では、相談を一次的に受けるのは地域包括支援センターや社会福祉協議会等の既存窓口で、協議会事務局のNPO法人が相談ケースをトリアージして必要な機関につなぐ仕組みがつくられています^[4]。

資源づくりは、多様なニーズに対応するため地域資源を拡大・開発することです。廿日市市では、空き家活用について大家から住宅政策課に寄せられた相談が、協議会を通じて福祉部局へ渡り、構成員の居住支援法人が買い取ってシェアハウスや市の一時生活支援事業としての活用を検討する展開になりました。手引きは、協議会設立以前であれば空き家バンクに登録して終わっていた案件だったかもしれない、と振り返っています^[4]。空き家を高齢者向けの住まいとして扱う視点は空き家と高齢者向け賃貸の記事でも取り上げました。

不動産会社が関わると何が変わるのか

ここからが本題です。協議会に参加することで、不動産会社の側には何が返ってくるのか。

手引きは、構成員となる不動産事業者・団体に期待される役割として、住宅確保要配慮者の賃貸住宅への入居に関して何が問題か、どのような支援が求められるかを大家のニーズを踏まえて問題提起できること、そして賃貸物件の情報を提供できることを挙げています^[4]。つまり構成員は、支援を受ける側でも支援を提供する側でもなく、大家の代弁者として課題を持ち込む立場として想定されています。

その課題の中身についても、手引きは踏み込んで整理しています。大家にとって空室は賃貸経営における最大のリスクだが、契約締結後に発生する別のリスクも存在するとし、賃料滞納等の「経済的リスク」、死亡時の解約・明渡し等の「法的リスク」、近隣トラブル等の「人的リスク」の3つに分類しています。そのうえで、この3つに対して一定の手当てが確保されていることで大家は安心して物件を貸し出すことができ、不動産事業者は物件情報の提供を行うことが可能となる、と述べています^[4]。断られる理由の構造については高齢者の入居を断る理由と対策の記事で整理しています。

実際、大家の姿勢は一枚岩ではありません。内閣府『令和7年版高齢社会白書』によれば、高齢者の入居に関する賃貸人（大家等）の意識は「拒否感はあるものの従前より弱くなっている」が44％、「従前と変わらず拒否感が強い」が16％、「従前より拒否感が強くなっている」が6％で、7割弱が拒否感を持っているとされています^[5]。裏を返せば、拒否感を持つ層の中でも最も多いのは「弱くなっている」と答えた層です。手当ての材料をどう示すかで話が動く余地は残っています。

手引きには、日向市の不動産事業者の声も収録されています。以前から生活保護等の行政サービスが必要になるであろう入居者への対応に苦労し、市に問い合わせても解決につながる回答を得られないことがあったが、協議会ができてからは相談しやすくなった、入居後に収入や生活状況が変わった方や、認知症が原因で近隣トラブルが発生した際にも対応方法を考えてくれる、もし解決しなくても不動産事業者が孤立しない状況は頼もしく感じる——という趣旨の記述です^[4]。手引き自体も、民間団体にとってのメリットとして「それぞれの困りごとを共有できる場がある」「連携が進み支援力アップへ」の2点を挙げています^[4]。

これらは成約率や収益の改善を約束するものではありません。ただ、判断がつかない案件を社内だけで抱えて止めてしまう状況が減るという意味では、実務の詰まりに直接効く部分です。入居後の見守りをどう組むかは見守りサービスの選び方の記事に、サービスの実例は入居後の見守りサービスの実例を見るにまとめています。退去時に生じうる費用の論点は原状回復費用の負担に関する記事で扱いました。

居住支援法人との違いを整理する

混同されやすいのが居住支援法人です。両者は名前が似ていますが、役割の階層が違います。

居住支援法人は、住宅セーフティネット法第59条にもとづき、住宅確保要配慮者に対し家賃債務保証の提供、賃貸住宅への入居に係る住宅情報の提供・相談、見守りなどの生活支援等を実施する法人として都道府県が指定するものです^[6]。指定される法人はNPO法人、一般社団法人・一般財団法人（公益社団法人・財団法人を含む）、社会福祉法人、居住支援を目的とする会社等で、業務は①登録住宅の入居者への家賃債務保証、②賃貸住宅への円滑な入居に係る情報提供・相談、③見守りなど要配慮者への生活支援、④賃貸人への賃貸住宅の供給の促進に関する情報提供、⑤残置物処理等（モデル契約条項を活用して実施）、⑥①〜⑤に附帯する業務、と整理されています。ただし居住支援法人は、これら①〜⑤のすべての業務を行わなければならないものではない、とも明記されています^[7]。

指定数は、令和7年度第4四半期末（令和8年3月31日時点）で1,167法人です^[8]。協議会が184であるのに対して法人は1,167ですから、桁が一つ違います。支援措置としては、居住支援法人が行う業務に対する定額補助（補助限度額700万円等）があり、令和7年度の補助実績は平均約210万円／法人と記載されています^[7]。

整理すると、協議会は関係者が集まって役割分担を決める「場」であり、居住支援法人はその場で決まった支援を実際に担う「担い手」という関係になります。手引きが協議会を「地域の居住支援体制の整備を進める『つながりの場』」と表現しているのは、この位置づけを指しています^[4]。日々の案件で直接やり取りする相手は居住支援法人になることが多く、協議会はその手前で、誰に何を頼めるのかを整える層にあたります。家賃債務保証と居住支援法人の実務的な関係は家賃債務保証と居住支援法人の記事で詳しく扱いました。なお、その担い手がどういう手続で指定されるのか——都道府県知事への申請、実施計画の記載事項、7項目の指定基準——は居住支援法人の指定を受けるには——指定要件・申請の流れ・連携先の見極め方に分けて整理しています。

なお、2025年（令和7年）10月1日に施行された改正住宅セーフティネット法では、居住支援法人の業務に入居者からの委託にもとづく残置物処理が追加され、実施にあたっては国土交通省・法務省が策定したモデル契約条項を活用することとされています。また同法では、居住支援法人等が大家と連携して日常の安否確認・訪問等による見守り・生活や心身の状況が不安定化したときの福祉サービスへのつなぎを行う居住サポート住宅が設けられました^[9]。

担い手である居住支援法人に対して、オーナー・管理会社の側から実際に何を持ちかけられるのかは、居住支援法人にオーナーは何を頼めるのか——法律が定める6つの業務と、頼めないことで条文の号ごとに整理しました。

連携を始めるための実務ステップ

関わり方は、いきなり構成員になることだけではありません。段階を分けて考えられます。協議会に相談する前に自社でできる備えとしては、セーフティネット住宅としての登録があります。

第1に、自社の営業エリアに協議会があるかを確認します。国土交通省は「居住支援協議会一覧」として、地方公共団体名・協議会事務局・連絡先（電話番号）を一覧にしたPDFを公表しています^[3]。都道府県の協議会はすべての都道府県に存在するため^[2]、少なくとも問い合わせ先は見つかります。事務局は自治体の住宅課である場合もあれば、社会福祉協議会や宅地建物取引業協会、NPO法人が担っている場合もあり、地域によって異なります^[3]。

第2に、市区町村の協議会がない地域では、都道府県の協議会を窓口にします。手引きによれば、都道府県単位の協議会には、居住支援情報の統括（協力不動産店、セーフティネット住宅、居住支援法人等の情報）、市区町村の協議会に対する情報提供や普及啓発、協議会相互のパイプ役としての役割が期待されています^[4]。市区町村に体制がなくても、協力不動産店の制度や地域の居住支援法人の情報はこの層に集まっています。

第3に、参加する場合も最初から大きく構えないことです。手引きは、構成員に決まった形はないが、実働するためには現場で実績を積んでいる関係機関・団体を構成員とすることが重要だとし、最初から多くの構成員を集める必要はなく、まずは地域で優先して取り組むべき居住支援の課題を明らかにし、課題解決のために最低限必要と思われる構成員（スモールスタート）で始めてもよい、と述べています^[4]。持ち込む課題は、自社が実際に詰まった案件で構いません。

持ち込む前に、自社側の情報を整理しておくと話が具体的になります。管理物件のうち受け入れ可・条件付き可・不可がどう分かれているか、条件付き可の条件は何か、断った案件はどの段階で止まったのか。この棚卸しの考え方は空室対策の判断基準の記事に、現場で判断が止まりやすい場面は内見・申込対応の実務の記事に整理しています。

手引きは、居住支援について「ハードルが高そう」「何か特別なことをしなければ」「仕事が増えそう」といったイメージを持たれがちだとしたうえで、既存の仕組みや制度も活かしながらできる範囲で始めればよく、これまで抱え込んでいた仕事が楽になることも期待できると書いています^[4]。これは市区町村の担当者向けの記述ですが、不動産会社の側にもそのまま当てはまる部分があります。

まとめ：制度の知識より、相談できる相手

居住支援協議会は、住宅セーフティネット法第81条第1項にもとづき、地方公共団体が不動産関係団体・居住支援団体等と連携して、住宅確保要配慮者と賃貸人の双方を支援する枠組みです^[1]。令和6年の法改正で設置が地方公共団体の努力義務となり^[1]、令和8年3月31日時点で184協議会が設立されています^[3]。市区町村単位の協議会は今後も増える方向にあります。

不動産会社にとっての意味は、新しい制度を一つ覚えることではなく、判断がつかない案件を相談できる相手が地域にできることです。手引きが挙げる大家の3つのリスク（経済的・法的・人的）は、いずれも社内の努力だけでは手当てしきれません^[4]。保証は保証会社と居住支援法人、見守りは居住支援法人や民間サービス、退去時の手当ては契約段階の設計と、担い手はすでに分散しています。それらをつなぐ層があるかどうかで、現場が抱え込む量は変わります。契約当事者本人の判断能力そのものに疑いが生じた場合の法的な受け皿については認知症の入居者への対応の記事に整理しています。

参加すれば成約が増えると断言できるものではありません。ただ、高齢の入居希望者への対応が今後も増えていくのであれば、自社のエリアの協議会がどこにあり、事務局が誰なのかを把握しておくこと自体に実務上の価値があります。取り組みを社内でどう位置づけるかについては不動産会社の社会的意義に関する記事もあわせてご覧ください。協議会が連携先となる入居中サポートを組み込んだ住宅の認定制度については、「居住サポート住宅」の認定を受けるには——登録住宅との違いと申請の流れで扱っています。

なお、住宅セーフティネット法とは別系統の枠組みとして設けられている孤独・孤立対策地域協議会との違いは、孤独・孤立対策推進法と賃貸住宅：不動産会社に関係する部分だけ整理で扱っています。