「居住サポート住宅」の認定を受けるには——登録住宅との違いと申請の流れ

改正住宅セーフティネット法が令和7年（2025年）10月1日に施行され、あわせて「居住サポート住宅」の認定制度が始まりました^[1]。制度の全体像は改正住宅セーフティネット法の解説記事で扱いましたが、そこでは居住サポート住宅は改正の柱のひとつとして触れるにとどまっています。本記事は、その一点に絞ります。認定基準として具体的に何が求められるのか、セーフティネット登録住宅と何が違うのか、申請はどの単位で誰に出すのか——所有物件や管理物件が対象になるかを判断する手前で必要になる情報を、国土交通省・厚生労働省の公表資料と施行通知の記載に沿って整理します。

先に現状の数字を置いておきます。国土交通省の「居住サポート住宅情報提供システム」に掲載されている総認定戸数は、全国で350戸です（2026年8月21日閲覧時点）^[5]。同じ日に「セーフティネット住宅情報提供システム」が示す登録住宅の総登録戸数は975,169戸^[6]ですから、桁が3つ違います。施行から1年に満たない制度で、動き出したばかりというのが実態です。

居住サポート住宅とは何か——法律上の名前は「居住安定援助賃貸住宅」

居住サポート住宅は、法律上は「居住安定援助賃貸住宅」と呼ばれます^[2]。居住支援法人等が、住宅確保要配慮者のニーズに応じて①安否確認 ②見守り ③適切な福祉サービスへのつなぎを行う賃貸住宅で、その供給を促すために創設された制度です^[2]。認定を行うのは、市区町村長（福祉事務所を設置する市区町村）等とされています^[2]。施行通知の別紙では、認定主体は「市及び社会福祉法に規定する福祉に関する事務所を設ける町村並びに都道府県」と説明されています^[3]。都道府県知事に登録する登録住宅とは、窓口の階層がそもそも異なります。

サポートの担い手は居住支援法人に限られません。施行通知は、居住支援法人のほか社会福祉法人、特定非営利活動法人（NPO法人）、管理会社等が入居中のサポートを行うことを想定しており、それによって「住宅確保要配慮者の入居の受入れに当たり賃貸人等が抱く不安が軽減される」ことを賃貸人に説明することが有効だと記しています^[3]。管理会社が名指しで挙げられている点は、この制度を読むうえで見落とせないところです。連携先の探し方は居住支援協議会の記事で扱った枠組みがそのまま使えます。

もうひとつ、制度の性格を示す規定があります。認定を受けた住宅には「専用賃貸住宅」を最低1戸以上設けなければならず^[3]、その専用賃貸住宅は入居者の資格を「要援助者」とその配偶者等に限ります^[3]。一方、専用賃貸住宅以外の住戸は入居者の資格を限定していないため、要配慮者でない一般の入居者が入居しても差し支えないとされています^[3]。棟ごと専用にする必要はなく、1戸だけ枠を設けて残りは通常募集を続ける、という運用が制度上想定されています。

認定基準は「ハード」と「サポート」の2系統

厚生労働省・国土交通省の説明資料は、居住サポート住宅には「ハード（面積、構造、設備）」と「サポート（安否確認・見守り・福祉サービスへのつなぎ）」の2系統の基準があり、認定・指導監督にあたっては住宅部局と福祉部局が緊密に連携する必要があると整理しています^[2]。事業者側から見れば、建物の話とサービスの話を同時に固めないと申請できないということです。

国土交通省が公表している事業者向けリーフレットは、認定基準の主な項目として次を挙げています^[4]。

頻度が数字で示されている点が実務上の分かれ目になります。安否確認は1日1回以上、見守りは月1回以上です^[4]。施行通知は、入居者が要援助者に該当する場合、認定事業者は3つのサポートをすべて、基準に適合する方法・頻度で提供しなければならないと明記しています^[3]。要援助者に該当しない入居者については、心身の状況や希望等を踏まえ、必要に応じて基準に準ずるサポートを提供する必要があるという整理です^[3]。

実施方法については幅があります。厚生労働省・国土交通省の資料は、安否確認の例として人感センサー等のICTを、見守りの例として訪問等を挙げています^[2]。施行通知は、安否確認・見守りについて「対面を原則とするが一定の場合にはビデオ通話等のオンラインによる実施も可能」としたうえで、頻度や方法は入居者の意向やプライバシーに十分配慮したものとなるよう留意を求めています^[3]。1日1回の安否確認を人手だけで回すのは現実的でない規模になりがちなので、機器と人をどう組み合わせるかが設計の中心になります。選び方の観点は見守りサービスの選び方の記事に整理しており、サービスの実例として1日1回の安否確認に対応する見守りの実例を見ることができます。

なおサポートの対価については、施行通知が、安否確認・見守り・福祉サービスへのつなぎ以外のサポートも含め、その提供に要する費用に照らして不当に高いものでないこととされている点に留意するよう求めています^[3]。家賃についても、近傍同種の賃貸住宅の家賃の額と均衡を失しないよう定めることとされ、敷金の額も同様に定めることが望ましい、共益費等は役務の提供に要する費用等に照らして不当に高いものとならないよう定めることが望ましい、と補足されています^[3]。

登録住宅（セーフティネット住宅）と、どこが違うのか

すでにセーフティネット住宅の登録をしている物件を持っている場合、「認定も取るべきか」という問いになります。両者の違いを、行政手続と基準の面から並べます。

床面積の基準に注目してください。登録住宅の登録基準が原則25㎡以上である^[2]のに対し、居住サポート住宅は既存住宅の場合18㎡以上とされています^[4]。施行通知は、規模の基準が新築住宅と既存住宅で異なること、既存住宅とは「建築工事の完了の日から起算して1年を経過した住宅又は人の居住の用に供したことのある住宅」であることを明記しています^[3]。また規模の基準は単身世帯を念頭に定められたもので、2人以上の世帯が入居する場合は世帯人数を考慮した適切な規模を確保すべきものとされています^[3]。単身高齢者向けのワンルームで25㎡に届かず登録を見送っていた物件が、認定側では対象になり得る、という構造です。

もっとも、この比較は「どちらかを選ぶ」という話とは限りません。登録住宅の施行状況を見ると、登録戸数931,219戸のうち要配慮者専用の専用住宅は6,298戸にとどまっています（令和6年〈2024年〉12月末時点）^[2]。登録の数そのものは大きくても、要配慮者に的を絞った住戸は限られてきたということで、居住サポート住宅はその手薄だった部分に、入居後の支援を組み込んだうえで手当てしようとする制度と読めます。改修費の補助についても、登録済みの専用住宅を居住サポート住宅にするための改修が補助対象に含まれると整理されています^[2]。既存の登録から積み上げる経路が想定されているわけです。

認定を受けると何が変わるのか——賃貸人・管理会社側の実利

認定は義務ではありません。手間をかけて取る意味があるかどうかは、付いてくる措置で判断することになります。公表資料から読み取れる主なものは4つです。

1. 生活保護受給者の住宅扶助費（家賃）の代理納付が原則になる。通常、生活保護受給者は住宅扶助費をいったん受け取ってから賃貸人に支払いますが、居住サポート住宅に生活保護受給者が入居する場合、住宅扶助費については代理納付が原則とされています^[2]。家賃と一緒に支払う共益費（生活扶助費）についても代理納付が可能とされています^[2]。ただし誰でも自動的に、というわけではありません。施行通知は、代理納付を希望する旨を保護の実施機関に通知できる認定事業者の要件として、①居住支援協議会の構成員である ②居住支援法人である ③賃貸住宅管理業の登録を受けている ④登録家賃債務保証業者である ⑤居住支援協議会の構成員である団体の構成員である ⑥①〜⑤のいずれかに該当する者と共同して事業を実施する賃貸人である ⑦①〜⑤のいずれかに該当する者に管理を委託している——のいずれかに該当することを挙げています^[3]。賃貸住宅管理業の登録を受けている管理会社であれば、③に該当します。

認定を取らない物件で生活保護受給者を受け入れる場合に、住宅扶助の上限や代理納付の申出をどう確認するかは、生活保護を受けている高齢者に部屋を貸せるか——住宅扶助の上限、代理納付、ケースワーカーの役割にまとめています。

2. 認定家賃債務保証業者が原則として保証を断らない。国土交通大臣の認定を受けた家賃債務保証業者は、居住サポート住宅の賃貸借契約を締結しようとする住宅確保要配慮者から家賃債務の保証の申込みがあった場合、正当な理由なくこれを拒まないこととされています^[3]。加えて独立行政法人住宅金融支援機構が、認定家賃債務保証業者による要配慮者の家賃債務保証について保険を引き受けることができるとされ、保証リスクの低減が図られています^[2]。保証をどこも引き受けてくれないという入口の詰まりに対する制度側の答えで、家賃債務保証の仕組み全体は家賃債務保証と居住支援法人の記事に整理しています。

3. 補助の対象になる。厚生労働省・国土交通省の資料が示す支援制度のうち、居住サポート住宅が対象住宅に含まれるものは次のとおりです^[2]。改修費に係る補助は補助率が国1/3（地方公共団体を通じた補助の場合は国1/3＋地方1/3）で国費限度額50万円／戸、補助対象工事にはバリアフリー改修・耐震改修・間取り変更のほか安否確認の設備の設置改修工事が含まれます。家賃低廉化に係る補助は国1/2＋地方1/2で2万円／戸・月等、家賃債務保証料等の低廉化に係る補助は国1/2＋地方1/2で3万円／戸、住替えに係る補助は国1/2＋地方1/2で5万円／戸とされています。補助対象世帯は原則として月収15.8万円以下の世帯等で、改修費補助には専用住宅としての管理期間が10年以上であることという管理要件が付きます^[2]。実際に使えるかは自治体の予算措置によるため、対象や運用は所管窓口での確認が要ります。

4. 情報提供システムへの掲載が公示になる。認定事業者は、①事業者の氏名等 ②居住サポート住宅の存する市町村名 ③認定戸数・専用賃貸住宅戸数 ④家賃 ⑤サポートの内容・対価 ⑥入居に関する問合せ先——を、インターネットの利用その他の適切な方法により公示しなければならないとされ、居住サポート住宅情報提供システムへの掲載をもってこの公示を行ったものとすることができます^[3]。入居者を探す側から見つけてもらう経路が制度として用意されている、ということです。

申請の流れと、事前に詰めておくこと

申請は「居住安定援助計画」の認定という形をとります。施行通知が示す運用のポイントを、申請する側の視点で並べます^[3]。

1戸から申請できる。計画の認定申請は1戸から行うことができ、一の計画に位置・規模・構造・家賃等が異なる複数の住戸・住棟をまとめて記載することもできます。住所が異なっても差し支えありませんが、居住サポート住宅の位置する市町村は同一でなければならず、申請者である事業者も同一でなければなりません。複数市町村にまたがる物件は、市町村ごとに計画を分けることになります。

すでに入居者がいる住戸でも申請できる。既に入居者がいる住戸であっても計画に記載して認定を受けることができます。ただし専用賃貸住宅は入居者の資格を要援助者に限るものであるため、要援助者の入居戸数と（要援助者のための）空き戸数の合計が専用賃貸住宅の戸数以上となるようにする必要があります。専用賃貸住宅の位置は認定された住戸の範囲内で変更できるので、入居状況に応じた入れ替えが想定されています。

オンラインで申請できる。認定申請の受理や審査結果の通知等は、国が整備する居住サポート住宅情報提供システムを通じて行うことができるとされています。

手数料は徴収しない方向で検討が求められている。施行通知は、居住サポート住宅が住宅確保要配慮者の居住の安定を図るための福祉的な側面が大きい住宅であるため、申請者の負担を軽減する観点から、認定に係る手数料は徴収しない方向で検討するよう認定主体に求めています。

添付書類は一律には求められない運用が示されている。認定主体は基本的に申請書と添付書類の記載内容を根拠として基準適合を判断することでよいとされ、確認済証・検査済証、付近見取図、配置図、各階平面図、登記事項証明書、契約書類、近傍の不動産広告等の提出を一律に求める取扱いは行わないよう求められています。ただし記載内容に不十分な点や疑義がある場合は追加の資料提出等を求められます。耐震性については、竣工年月が一定の時期以降であれば新耐震基準を満たすものとして取り扱われ、それ以前の場合に限って着工年月を確認できる書類や耐震診断・耐震改修等の書類を求めることとされています。

手続の前に社内で決めておく必要があるのは、結局のところ誰がサポートを担うかです。自社（管理会社）で担うのか、居住支援法人・社会福祉法人・NPO法人と組むのか。1日1回以上の安否確認と月1回以上の見守り^[4]を、どの手段で、誰の手で、いくらの対価で回すのかが決まらないと、計画そのものが書けません。連携先の心当たりがない場合は、居住支援協議会が入口になります。また入居中の支援だけでなく退去時の実務も設計に含めておくと後戻りが減ります。改正法では居住支援法人の業務に「入居者からの委託に基づく残置物処理」が追加されており^[1]、終身建物賃貸借についても認可手続が住宅ごとの認可から事業者の認可へと簡素化されています^[2]。退去時の論点の全体像は高齢者の賃貸契約チェックリストの記事にまとめています。

あわせて確認したい2つの落とし穴

施行通知は、認定申請の際に事業者へ情報提供すべき事項として2点を挙げています^[3]。どちらも他法令との関係で、認定だけを見ていると見落とします。

有料老人ホームに該当する場合がある。居住サポート住宅のうち入居者の資格を高齢者のみに限るものについては、一定のサービスを提供する場合に老人福祉法の有料老人ホームに該当し、住宅セーフティネット法第5章の規定が適用されることとあわせて、老人福祉法第29条第1項に基づく届出が必要となる場合があるとされています^[3]。高齢者専用として設計するほど、この論点に近づきます。都道府県等の福祉部局への相談が促されている事項です。

サブリース方式では賃貸住宅管理業法が適用される。サブリース方式を活用する場合、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の規定が適用され、オーナーへの重要事項説明等が必要になるとされています^[3]。管理会社が主体となって認定を取る設計では、ここを踏まえた対応が要ります。

制度運用の側にも留意点が示されています。施行通知は、いわゆる貧困ビジネス等の住宅確保要配慮者の権利利益を不当に侵害するような事業が行われることのないよう、適切な指導及び監督がなされることが重要だとしたうえで、報告徴収・立入検査の着眼点として「入居者の状態像によらず一律にサービスが提供されている場合等において、当該サービスの利用が入居の条件等となっていないか、サービスの利用を強要されていないか」を挙げています^[3]。サポートは入居者の状況と希望に応じて提案し、合意のうえで決めるという建て付けであり^[3]、抱き合わせで一律に付けるものではない、という線が引かれています。

認定戸数350戸が示すもの——17県はまだゼロ

冒頭に挙げた350戸^[5]の内訳を見ると、この制度が今どの段階にあるかがはっきりします。2026年8月21日時点の都道府県別の掲載戸数は、多い順に福岡県82戸、愛知県30戸、京都府29戸、北海道24戸、東京都17戸、鹿児島県17戸、神奈川県16戸、兵庫県15戸と続きます^[5]。一方で、掲載が0戸の県が17県あります（青森・秋田・山形・福島・長野・新潟・三重・滋賀・奈良・和歌山・鳥取・広島・山口・徳島・佐賀・熊本・宮崎）^[5]。

読み方は二つに分かれます。ひとつは、制度がまだ普及していないという読み方。もうひとつは、認定を取れば地域内でほとんど競合のいない状態で情報提供システムに掲載される、という読み方です。福岡県が82戸と突出している一方で隣接県が0〜1戸という分布は、制度そのものの需給というより、自治体と事業者の側の体制がどこまで立ち上がっているかの差を映していると考えるのが自然でしょう。認定主体の側も、住宅部局と福祉部局の役割分担を各認定主体において決めることとされており^[2]、運用体制は整備の途上にあります。管内での前例が少ない地域では、窓口の確認から始まる可能性が高いということです。

参考までに、居住支援の周辺の担い手はすでに一定の厚みがあります。居住支援法人の指定数は967法人、居住支援協議会の設立は146協議会（47都道府県108市区町村）とされています（令和6年〈2024年〉12月末時点）^[2]。サポートの担い手を外部に求める場合、地域にすでに存在する組織と接点を持つところから設計できる状況ではあります。

最後に、本記事の位置づけを明確にしておきます。ここで整理したのは国土交通省・厚生労働省が公表している制度の枠組みであり、個々の物件が認定を受けられるかどうかは認定主体による個別の判断になります。認定基準は供給促進計画によって強化または緩和される場合があり^[3]、地域によって求められる水準が変わります。申請を検討する段階で、物件の所在する市区町村の担当窓口に確認することをおすすめします。制度全体の見取り図は改正住宅セーフティネット法の解説記事を、地域の連携先の探し方は居住支援協議会の記事をあわせてご覧ください。なお、その前段にあたる登録住宅の要件はセーフティネット住宅の登録とは：面積・耐震・家賃の基準と申請の流れで整理しています。