高齢の入居者に退去してもらうことはできるのか——更新拒絶・立退きの正当事由を借地借家法から読む

建替えを決めた、売却する、子世帯を住まわせたい——理由はさまざまですが、オーナーの側から「そろそろ部屋を空けてほしい」と考える場面があります。そのとき、20年住んでいる80代の入居者がいると、話は途端に止まります。

「高齢だから、追い出すのはまずいのではないか」。この直感は、半分あたっていて、半分ずれています。ずれているのは、年齢そのものが法律上の判断要素として書かれているわけではないという点です。あたっているのは、実務上は年齢に関係する事情が「使用を必要とする事情」として持ち出されるという点です。

この違いを押さえないまま話を進めると、進め方を間違えます。この記事では、賃貸オーナー・管理会社の立場から、契約を終わらせるルートが何本あるのか、借地借家法は何を見て正当事由を判断すると書いているのかを条文にあたって整理します。

なお、正当事由が認められるかどうかは個別の事案ごとに裁判所が総合的に判断するもので、この記事はその可否を示すものではありません。実際に退去を求める段階では、弁護士への相談を前提としてお読みください。

そもそも高齢の入居者はどれくらいいるのか

判断の前に、母集団を見ておきます。

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」（2023年10月1日現在・2024年公表）によれば、65歳以上の世帯員がいる主世帯（＝「高齢者のいる世帯」）は2,375万世帯で、主世帯全体に占める割合は42.7%です^[2]。このうち高齢単身世帯は761万7千世帯（高齢者のいる世帯の32.1%）で、同調査では過去最高とされています^[2]。

住まいの持ち方を見ると、高齢者のいる世帯では持ち家が81.6%・借家が18.2%である一方、高齢単身世帯にかぎると借家が32.2%と高くなります^[2]。高齢単身世帯761万7千世帯のうち民営借家は木造7.6%・非木造13.4%の合計で21.0%（160万6千世帯）です^[2]。

民間の賃貸住宅に住む高齢の単身者は、それだけの規模で実在しています。建替えや売却のたびにこの層と向き合うことになるのは、特殊な事故ではなく通常の運営です。市場全体の輪郭は単身高齢世帯はどこまで増える？データで読む賃貸需要にまとめています。

貸主から契約を終わらせる方法は何があるのか

まず、出口が何本あるのかを確認します。国土交通省の賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）を見ると、貸主の側から契約を終わらせる条項は限られています。

同契約書の第10条（契約の解除）は、賃料支払義務・共益費支払義務・費用負担義務への違反があり、「甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されない」場合に解除できると定めています（第1項）。使用目的遵守義務などへの違反は要件がもう一段重く、同様に催告したうえで「当該義務違反により本契約を継続することが困難であると認められるに至ったとき」でなければ解除できません（第2項）^[3]。借主の側からの中途解約は第11条に置かれ、「乙は、甲に対して少なくとも30日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる」とされています^[3]。

一方で、貸主からの中途解約にあたる条項は、この標準契約書には置かれていません。契約期間について定めているのは第2条で、「契約期間は、頭書（２）に記載するとおりとする」「甲及び乙は、協議の上、本契約を更新することができる」という2項だけです^[3]。

整理すると、義務違反がない入居者に対して貸主が取りうるのは、実質的に次の2つです。

• 期間の定めがある契約で、更新をしないと通知する（更新拒絶）——借地借家法第26条^[1]
• 期間の定めがない契約で、解約を申し入れる——借地借家法第27条^[1]

そしてこの2つには、どちらも同じ条件がかかります。それが正当事由です。

更新拒絶の通知はいつまでに出すのか——1年前から6か月前までの窓

期限を先に押さえます。借地借家法第26条第1項は次のように定めています^[1]。

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

通知には「1年前から6か月前まで」という窓があります。早すぎても遅すぎても、この条文の要件は満たしません。窓を逃すと従前と同一の条件で更新したものとみなされ、しかもその契約は「期間の定めがないもの」になります^[1]。

さらに第26条第2項は、通知をした場合であっても、期間満了後に借主が使用を継続し、貸主が「遅滞なく異議を述べなかったとき」も同じく更新したものとみなすと定めています^[1]。通知を出したあとも、明渡しがないまま黙って賃料を受け取り続ける状態は、この条文に触れます。

期間の定めがない契約になった場合の出口は第27条です。「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する」と定められています^[1]。借主側の30日前とは非対称で、貸主側は6か月です^[1][3]。

実務上、ここでの取り違えがそのまま日程の破綻になります。建替えの工事日程を先に決めてから逆算する進め方は、この局面では噛み合いません。通知の窓と6か月の経過を起点に、工事や売却の日程を後ろに置くほうが、組み直しが起きません。

逆に、契約を継続する前提で更新の機会に何を整え直せるかは高齢の入居者の契約更新でオーナーがやり直せること——法定更新・緊急連絡先・見守りの追加で扱っています。

立ち退きの正当事由とは何か——条文が挙げる4つの判断要素

ここが本題です。借地借家法第28条は、更新拒絶の通知と解約の申入れの両方について、次のように定めています^[1]。

建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

条文が挙げているものを分解すると、次のとおりです^[1]。

1. 賃貸人および賃借人が建物の使用を必要とする事情（「のほか」と書かれており、他と並列ではなく中心に置かれている）
2. 建物の賃貸借に関する従前の経過
3. 建物の利用状況および建物の現況
4. 明渡しの条件として、または明渡しと引換えに財産上の給付をする旨の申出があった場合の、その申出

そして、これらを「考慮して」総合的に判断すると書かれています。どれか1つを満たせば足りる構成にはなっていません。

あわせて第30条は、「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」と定めています^[1]。契約書に「貸主が必要と認めたときは○か月前の通知で解約できる」と書いても、この条文の枠を超えることはできません。契約書の文言だけを根拠に段取りを組まないことが出発点になります。更新のたびに連帯保証人の死亡・連絡不能に気づいて退去を考えるケースについては高齢入居者の保証人が死亡・連絡不能になったとき、更新を拒否する前に確認することで扱っています。

入居者が高齢であることは、正当事由の判断にどう影響するのか

ここで冒頭の直感に戻ります。

第28条が挙げる4つの要素に、入居者の年齢は含まれていません^[1]。「高齢だから退去させられない」という条文上のルールは存在しませんし、逆に「高齢だから配慮が不要」ということもありません。

では、なぜ実務で年齢が話題になるのか。年齢そのものではなく、年齢に伴って生じる事情が、1つめの要素「賃借人が建物の使用を必要とする事情」の中身として持ち出されるからです。たとえば次のようなものです。

• その地域の医療機関・介護サービス・親族との距離を前提に生活が組み立てられている
• 年金収入だけで転居先の審査を通ることが見込みにくい
• 長く住んでいるほど、2つめの要素「賃貸借に関する従前の経過」に積み上がるものが多い

つまり争点になるのは「年齢」ではなく「転居できる先が現実にあるか」です。この論点を、貸す側は自分でも動かすことができます。転居先の選択肢が具体的にあるかどうかは、正当事由そのものの評価というより、話し合いが前に進むかどうかを左右します。

合意ができたあとに転居先が決まらず明渡しが止まる場面の進め方は、立ち退きを求めた高齢入居者の転居先が見つからないとき——代替物件の提供と公的な受け皿の使い方に整理しました。

高齢者が入居審査で断られやすい構造そのものについては、オーナーの約7割が拒否感。高齢者入居の不安を解く3つの備えで扱っています。入り口で断られる構造がそのまま、出口で「行き先がない」という形になって返ってきます。

立退料を払えば退去してもらえるのか

よく聞かれる論点ですが、条文の位置づけは明快です。

財産上の給付の申出は、4つめの考慮要素として挙げられているだけです^[1]。「支払えば正当事由が成立する」とは書かれていませんし、逆に「支払わなければ成立しない」とも書かれていません。他の3要素で正当事由が足りていない部分を、給付の申出が補うという関係で読むのが条文に素直です。

したがって実務では、金額の交渉に入る前に、1〜3の要素をどう説明できるかを整理しておくほうが順序として先になります。建替えの必要性を裏づける資料が何もないまま金額だけを提示すると、交渉の材料が金額しか残りません。

この記事では立退料の相場額は扱いません。事案ごとの事情に左右される数字で、公的機関が基準額を示しているものではないためです。金額の見立てが必要な段階は、弁護士に相談する段階だと考えてください。

建替え・老朽化を理由にする場合、何を準備しておくのか

建替えは、3つめの要素「建物の利用状況および建物の現況」に直接かかわります^[1]。ここで貸す側が用意できるのは、「現況」を第三者が確認できる形にしておくことです。

• 建物の現況を示す資料——建築時期、これまでの修繕の履歴、耐震診断や劣化調査を行っていればその結果
• 賃貸借に関する従前の経過を示す資料——契約の更新履歴、賃料改定の経緯、修繕の要望と対応の記録
• 建物の利用状況を示す資料——空室の状況、他の入居者との調整の経過

これらは退去を求める段階になってから集めるより、日常の管理の中で残しておくほうが揃いやすくなります。修繕の要望に応じてこなかった経過が残っていれば、それも「従前の経過」の一部として読まれます^[1]。原状回復をめぐる費用負担と特約の考え方は孤独死の原状回復費用は誰が負担する？特約と実務の整理で整理しています。

立ち退きを求めずに済ませる選択肢はあるのか

ここまで見てきたとおり、退去を求めるルートは、通知の窓・6か月の経過・正当事由の総合判断・給付の申出という段階を踏みます^[1]。時間も費用もかかります。

そこで一度立ち返っておきたいのが、「なぜ退去してほしいのか」です。建替えや売却が確定しているなら選択肢はありませんが、実務でしばしば見かけるのは、理由が「高齢の入居者を抱え続けることへの不安」であるケースです。室内で何かあったときに気づけない、家族と連絡が取れない、次に何が起きるか分からない——という不安が、「今のうちに空けてもらいたい」という判断に変換されています。

この場合、退去を求めることは不安への対処として遠回りになります。正当事由の立証と給付の申出にかかる手間を考えると、入居を続けてもらいながら、気づける仕組みを足すほうが早く済むことがあります。異変に気づける状態をつくったうえで入居を継続する組み方を検討するなら、既存の入居者を退去させずに、室内の異変に気づける体制をどう足せるか相談するところから始めると、判断材料が具体化します。

見守りを入れる場合の費用の考え方は高齢入居者の見守りの費用は誰が負担するのか：自治体の緊急通報システムの要件と、使えない場合の選択肢に、同意の取り方と契約書への書き方は賃貸に見守りを入れるときの同意の取り方：契約書と同意書に書く項目にまとめています。

もうひとつ、明渡しの合意ができたあとに連絡が取れなくなるという展開もあります。転居先が決まらないまま期日だけが近づき、訪問しても応答がない、という状態です。この局面では、明渡しの交渉と安否の確認が同時に問題になります。連絡が取れない場合の立入りの考え方は入居者と連絡が取れない：部屋に入れるのか、警察はいつ呼ぶのかで扱っていますが、そもそも日常的に連絡が取れる状態を保っておくほうが、交渉の局面でも効きます。連絡が途絶える前に、第一報が誰に届く設定にしておくかを相談するという順序で考えると、退去交渉と安否確認を切り分けやすくなります。

転居先の確保そのものについては、公的な受け皿もあります。国土交通省の住宅セーフティネット制度では、居住支援法人が「情報提供・相談、見守りなどの生活支援、登録住宅の入居者への家賃債務保証等の業務」を行うとされており、居住支援協議会は地方公共団体・関係業者・居住支援団体等が連携する場と説明されています^[4]。令和7年10月1日からは、居住支援法人の業務に「入居者からの委託に基づく残置物処理」が追加されています^[4]。地域の居住支援法人との連携の作り方は居住支援法人の指定を受けるには——指定要件・申請の流れ・連携先の見極め方にまとめました。

次の空室から繰り返さないために——定期借家という選択肢

ここまでは、すでに結ばれている契約の話でした。これから募集する部屋については、契約の型そのものを選べます。

借地借家法第38条第1項は、「期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる」と定めています^[1]。これが定期建物賃貸借（定期借家）です。

ただし、要件は軽くありません^[1]。

• 書面（または電磁的記録）で契約すること——第38条第1項・第2項
• あらかじめ、更新がなく期間満了で終了することを記載した書面を交付して説明すること——第38条第3項。この説明をしなかったときは、更新がないとする定めは無効になります（第38条第5項）
• 期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6か月前までの間（通知期間）に終了する旨を通知しなければ、終了を借主に対抗できない。ただし、通知期間の経過後に通知した場合は、その通知の日から6か月を経過すれば対抗できる——第38条第6項

「定期借家にしておけば通知が要らない」わけではありません。1年以上の契約では、普通借家の更新拒絶と同じ「1年前から6か月前まで」の窓で通知が要ります^[1]。違うのは、その通知に正当事由が求められない点です。

あわせて、高齢者向けには終身建物賃貸借という別の枠組みもあります。こちらは借主が亡くなるまで存続し相続されない契約で、認可を受けた住宅で使えます。制度の概要と申請の単位が事業者単位になった改正については終身建物賃貸借の認可が事業者単位になった：申請事項・住宅の届出・解約の条件で扱っています。定期借家と終身建物賃貸借は、どちらも「更新をめぐる争いを事前に避ける」方向の道具ですが、想定している場面が異なります。

まとめ：高齢の入居者に退去を求める前に確認する順番

順序を整理します。

1. 契約に期間の定めがあるかを確認する——あれば更新拒絶（第26条）、なければ解約の申入れ（第27条）^[1]
2. 通知の窓を確認する——更新拒絶は期間満了の1年前から6か月前までの間^[1]
3. 解約申入れの場合は6か月の経過を見込む——借主側の30日前とは非対称です^[1][3]
4. 第28条の4要素を、自分の側の資料で説明できるか点検する——使用を必要とする事情／従前の経過／利用状況と現況／給付の申出^[1]
5. 年齢を論点にしない——条文が挙げているのは年齢ではなく、それぞれが建物の使用を必要とする事情です^[1]
6. 立退料を先に持ち出さない——給付の申出は4つめの考慮要素で、他の要素の説明が先です^[1]
7. 「なぜ退去してほしいのか」を言語化する——理由が不安であれば、退去より先に検討できる打ち手があります
8. これから募集する部屋は契約の型から選ぶ——定期借家（第38条）と終身建物賃貸借は想定場面が異なります^[1]
9. 通知を出したあとも黙って賃料を受け取り続けない——使用の継続に遅滞なく異議を述べなければ更新したものとみなされます（第26条第2項）^[1]

この局面で時間を失うのは、法律が厳しいからというより、順序を逆から進めたときです。工事や売却の日程を先に固め、そこから逆算して通知を出し、金額の交渉から入る——という流れになると、通知の窓を外し、6か月を見込み損ね、説明できる材料がないまま金額だけが論点になります。逆に、通知の窓と6か月の経過を起点に置き、第28条の4要素を自分の資料で説明できるところまで準備してから話し始めれば、その先の段取りは見通しが立ちます。