賃貸に見守りを入れるときの同意の取り方：契約書と同意書に書く項目

高齢入居者に見守りを付けることは決めた。機器も選んだ。そこから先で止まるのが「契約書と同意書に何をどう書くか」です。

止まる理由ははっきりしています。見守りは、居室の中の様子を継続的に検知する仕組みです。賃料や更新料のように「契約書に書けば済む」話ではなく、個人情報の取扱いという別の法律の枠組みが同時に動きます。そして賃貸の現場向けに、この2つを並べて説明した資料がほとんどありません。

ただし、判断のよりどころが無いわけではありません。個人情報保護委員会の「個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン（通則編）」（平成28年11月・令和8年6月一部改正）は、同意とは何か、どう取れば取ったことになるのか、本人が判断できない場合はどうするのか、緊急時に本人の同意なく情報を出せるのはどんな場合か——を条文と事例の形で示しています^[1]。

この記事では、そのガイドラインと国土交通省の賃貸住宅標準契約書を突き合わせて、見守り導入時に契約書と同意書へ書く項目を整理します。個別の契約条項の有効性は事案ごとに判断が分かれるため、実際の書面化にあたっては顧問弁護士等への確認を前提としてお読みください。

見守りサービスの導入に、入居者の同意は必要か

まず、同意という言葉が2つの別々のものを指していることを分けます。

• 居室に機器を設置し、費用を誰かが負担することへの同意——賃貸借契約・特約の話
• そこで取得した情報を、誰が、何のために扱うことへの同意——個人情報保護法の話

この2つは書面も、決めるべき項目も違います。賃貸借契約書に「見守りサービスを設置する」と1行入れただけでは、後者はまったく手当てされていません。逆に、汎用の個人情報同意書に署名をもらっただけでは、退去時に機器をどうするか、費用を誰が持つかは決まっていません。

また、見守りが入居の条件なのか、任意で選べる付帯サービスなのかによって、説明の重さも変わります。募集時点で「見守り付き」として条件に組み込むのであれば、入居申込みの前に費用と仕組みを示しておかないと、契約直前になって条件が増えたという受け止め方をされます。

なお、2025年10月1日に施行された改正住宅セーフティネット法では、居住支援法人等が大家と連携して「日常の安否確認」「訪問等による見守り」「生活・心身の状況が不安定化したときの福祉サービスへのつなぎ」を行う住宅を、居住サポート住宅として認定する制度が始まっています^[4]。制度に乗る場合も乗らない場合も、入居者から何にどう同意を得るかは事業者側が設計する部分で、制度側が書式を用意してくれるわけではありません。認定の要件そのものは「居住サポート住宅」の認定を受けるには——登録住宅との違いと申請の流れで扱っています。

見守りで取得する情報は個人情報にあたるのか——要配慮個人情報になる場合

次に、扱う情報の性質を見ます。

人感センサーの反応、ドアの開閉、電気の使用量、通報ボタンの押下——これらは、誰の部屋のものかが分かる形で扱う以上、その入居者の個人情報として扱うことになります。賃貸の現場では入居者名と部屋番号が結びついているため、匿名のデータとして扱える場面はほとんどありません。

ここで気になるのが、要配慮個人情報にあたるのかどうかです。ガイドラインは、要配慮個人情報を「本人の人種、信条、社会的身分、病歴、犯罪の経歴、犯罪により害を被った事実その他本人に対する不当な差別、偏見その他の不利益が生じないようにその取扱いに特に配慮を要するものとして政令で定める記述等が含まれる個人情報」と定義し、政令で身体障害・知的障害・精神障害があること、健康診断等の結果、その結果に基づく医師等の指導や診療が行われたことなどを挙げています^[1]。

そのうえでガイドラインは、「次に掲げる情報を推知させる情報にすぎないもの（例：宗教に関する書籍の購買や貸出しに係る情報等）は、要配慮個人情報には含まない」としています^[1]。

センサーの反応が減った、という事実そのものは健康診断の結果でも診療の記録でもありません。体調を推し量る材料にはなっても、それ自体が病歴の記述にあたるわけではないという整理になります。一方で、見守りの運用のなかで「入居者に持病があり服薬管理が必要」「介護認定を受けている」といった情報を管理台帳に書き込めば、そちらは要配慮個人情報そのものです。要配慮個人情報の取得や第三者提供には原則として本人の同意が必要で、法第27条第2項のオプトアウトによる第三者提供は認められていません^[1]。

分かれ目は、機器が出すデータではなく、そこに人が書き足す情報のほうにあります。同意書の対象範囲を機器のログだけに限定して書いておくと、実際の運用で台帳に健康情報が入った瞬間に書面が追いつかなくなります。

同意はどう取れば有効か——口頭でよいのか、書面が要るのか

ガイドラインは、本人の同意を「本人の個人情報が、個人情報取扱事業者によって示された取扱方法で取り扱われることを承諾する旨の当該本人の意思表示をいう（当該本人であることを確認できていることが前提となる。）」と定義しています^[1]。

そして「本人の同意を得（る）」とは、「本人の承諾する旨の意思表示を当該個人情報取扱事業者が認識することをいい、事業の性質及び個人情報の取扱状況に応じ、本人が同意に係る判断を行うために必要と考えられる合理的かつ適切な方法によらなければならない」とされています^[1]。

同意を得ている事例として挙げられているのは次の6つです^[1]。

• 本人からの同意する旨の口頭による意思表示
• 本人からの同意する旨の書面（電磁的記録を含む。）の受領
• 本人からの同意する旨のメールの受信
• 本人による同意する旨の確認欄へのチェック
• 本人による同意する旨のホームページ上のボタンのクリック
• 本人による同意する旨の音声入力、タッチパネルへのタッチ、ボタンやスイッチ等による入力

口頭も事例に含まれています。ただし賃貸の実務では、契約期間が長く、担当者も入居者側の家族も入れ替わります。数年後に「聞いていない」と言われたときに何も残っていない状態を避けるには、書面か電磁的記録で受領しておくほうが現実的です。

あわせて押さえておきたいのが、同意の前提として何のために使うのかを示しておくことです。法第17条第1項は「個人情報を取り扱うに当たっては、その利用の目的（以下「利用目的」という。）をできる限り特定しなければならない」と定め、法第21条第1項は「個人情報を取得した場合は、あらかじめその利用目的を公表している場合を除き、速やかに、その利用目的を、本人に通知し、又は公表しなければならない」と定めています^[1]。ガイドラインは利用目的の特定について、抽象的・一般的に特定するのではなく「本人にとって一般的かつ合理的に想定できる程度に具体的に特定することが望ましい」としています^[1]。

「入居者管理のため」では特定したことになりにくいということです。「居室内の在不在の検知により安否を確認し、異常を検知した場合に緊急連絡先および管理会社へ連絡するため」のように、何をして何が起きるのかまで書きます。ここが決まらないまま導入日だけが迫っているなら、見守りの利用目的と同意の取り方を実例で相談するところから始めたほうが早く片付きます。

認知症などで本人が判断できないときは、誰から同意を取るのか

高齢入居者を対象にする以上、避けて通れない論点です。

ガイドラインは、「個人情報の取扱いに関して同意したことによって生ずる結果について、未成年者、成年被後見人、被保佐人及び被補助人が判断できる能力を有していないなどの場合は、親権者や法定代理人等から同意を得る必要がある」としています^[1]。

実務上、ここで詰まるのは次の2点です。

1. 後見等が開始していないが、判断が難しくなっている入居者——同居のご家族が窓口をしている状態でも、その方は法定代理人ではありません。誰の意思表示として同意を受けるのかが宙に浮きます
2. 入居中に判断能力が低下した場合——契約時には本人から同意を得ていても、その後の設定変更や通知先の追加を誰と決めるのかが決まっていません

対応として現実的なのは、入居時に「将来、本人による判断が難しくなった場合の連絡・相談先」を、緊急連絡先とは別に書き留めておくことです。そのうえで、実際にその局面が来たときには法定後見・任意後見の枠組みで手当てすることになります。制度側の受け皿は認知症の入居者にどう対応するか：成年後見制度と意思決定支援の基礎で整理しています。

異変を検知したとき、家族や消防へ伝えるのに同意は要るのか

ここが、見守りの設計でもっとも実益のある論点です。

法第27条第1項は「個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない」と定め、除かれる場合を各号に挙げています^[1]。その1つが「人の生命、身体又は財産の保護のために必要がある場合であって、本人の同意を得ることが困難であるとき」です。

個人情報保護委員会は、この場合の具体例として「意識不明となった本人について、血液型、家族の連絡先等に関する情報を医療機関等に提供する場合」と「災害発生時に、宿泊者の安否確認のために保養所が警察・消防機関等に対して宿泊者に関する情報を提供する場合」を挙げています^[2]。

見守りが検知するのは、まさに本人が応答できない状態です。センサーが長時間の無反応を示し、電話にも出ない。この局面で救急や警察に部屋番号と入居者の情報を伝える行為は、上の例と性質が近いものとして整理できます。つまり、緊急時こそ同意が要らない場面であって、同意書は緊急時のために作るものではありません。

同意書が効いてくるのは平常時のほうです。異常が出ていないときに、誰の生活の状況を、誰が、どの頻度で見ているのか。月次のレポートを家族へ送るのか。長期の不在を検知したときに、まず誰へ連絡するのか。ここは緊急でも何でもないので、例外規定は使えません。

そして、実際に一番もめるのは法律論ではなく通知先の設計です。通知が家族にだけ飛ぶ設定なら管理会社は異変を知らないまま日数が過ぎ、管理会社が第一報を受けるなら夜間・休日に誰が受けるのかを決めておく必要があります。導入前に通知先と夜間・休日の対応フローまで含めて設計を相談するところまで済ませておくと、運用開始後の取り決め直しを避けられます。

連絡が取れない状態で居室に立ち入る場面の手順そのものは入居者と連絡が取れない：部屋に入れるのか、警察はいつ呼ぶのかで扱っています。

見守り事業者に情報を渡すのは第三者提供にあたるのか

見守りは、たいてい外部の事業者のサービスを使います。入居者名・部屋番号・緊急連絡先をその事業者へ渡す行為は、第三者提供として同意が必要なのでしょうか。

法第27条第5項第1号は、「個人情報取扱事業者が利用目的の達成に必要な範囲内において個人データの取扱いの全部又は一部を委託することに伴って当該個人データが提供される場合」には、提供を受ける者は第三者に該当しないとしています^[1]。ガイドラインはこの場合、提供先は「委託された業務の範囲内でのみ」提供主体と一体のものとして扱われ、委託された業務以外に当該個人データを取り扱うことはできないと説明しています^[1]。

ただし、委託であれば手離れするわけではありません。法第25条により、委託先に対する監督責任が課されます^[1]。条文は「個人データの取扱いの全部又は一部を委託する場合は、その取扱いを委託された個人データの安全管理が図られるよう、委託を受けた者に対する必要かつ適切な監督を行わなければならない」と定めており、ガイドラインは、自らが講ずべき安全管理措置と同等の措置が講じられるよう監督を行うものとしています^[1]。

実務では、契約の当事者が誰かによって整理が変わります。

• 管理会社・貸主が事業者と契約し、入居者へ提供する形——事業者への情報の受け渡しは委託として整理しやすい一方、委託先の監督は管理会社側の責任として残ります
• 入居者本人が事業者と契約し、費用を貸主が補助する形——情報の主たる取扱者は事業者側になりますが、異変時に管理会社へ通知が届く設計になっているかを別途確認する必要があります

どちらの形を採るかは、費用の負担と表裏です。費用の負担者、自治体の緊急通報システムに乗れるかどうかの要件は高齢入居者の見守りの費用は誰が負担するのか：自治体の緊急通報システムの要件と、使えない場合の選択肢で扱っています。サービスの類型ごとの違いは見守りサービス比較の視点：高齢入居者の安否確認をどう選ぶを参照してください。

賃貸借契約書には何を書くのか——立入り条項との関係

個人情報の側を整理したら、賃貸借契約の側に戻ります。

国土交通省が公表している賃貸住宅標準契約書（現行版は平成30年3月版）には、見守りサービスを想定した条項はありません^[3]。関係するのは第16条（立入り）で、第1項は「甲は、本物件の防火、本物件の構造の保全その他の本物件の管理上特に必要があるときは、あらかじめ乙の承諾を得て、本物件内に立ち入ることができる。」、第4項は「甲は、火災による延焼を防止する必要がある場合その他の緊急の必要がある場合においては、あらかじめ乙の承諾を得ることなく、本物件内に立ち入ることができる。この場合において、甲は、乙の不在時に立ち入ったときは、立入り後その旨を乙に通知しなければならない。」と定めています^[3]。

ここに「安否確認のため」という文言はありません。見守りの通知を受けて駆けつけるところまでを想定するなら、その根拠を契約書側で用意しておく必要があります。標準契約書はあくまでひな形であり、実際にどう書くかは個別の判断になります。

すでに入居している方について、更新の機会にこうした条項を追加できるかは高齢の入居者の契約更新でオーナーがやり直せること——法定更新・緊急連絡先・見守りの追加で扱っています。

契約書・特約に落とす項目として、少なくとも次の6点は決めておきます。

項目	決めておくこと
設置する機器と場所	何を居室のどこに置くか。原状回復の対象に含めるかどうか
費用の負担	賃料・共益費に含めるのか別立てか。誰が事業者と契約するのか
通知先と対応	第一通知先、夜間・休日の受け手、駆けつけの有無
立入りの扱い	異常検知時の立入りをどう位置づけるか。標準契約書第16条との関係[3]
退去時の扱い	機器の撤去、次の入居者への引き継ぎ、途中解約の可否
サービス終了時	事業者側の都合でサービスが終わった場合に、どう代替するか

契約時に決めておく項目の全体像は高齢者の賃貸契約：残置物・保証・家財の実務チェックリストにまとめています。

同意書には何を書くのか

個人情報の側で受領する書面に入れる項目を、ここまでの条文と対応させて整理します。

書く項目	対応する枠組み
利用目的（安否確認と緊急連絡のため、と具体的に）	法第17条第1項・法第21条第1項[1]
取得する情報の項目（在不在の検知、開閉、通報の記録など）	同意の対象範囲を機器のログに限定するか、台帳の記載も含めるか[1]
誰が見るのか（管理会社の担当部署、見守り事業者）	委託の場合は法第27条第5項第1号・法第25条の監督[1]
平常時に家族等へ伝える範囲と頻度	第三者提供として本人の同意が要る部分[1]
緊急時に警察・消防・医療機関へ伝えること	法第27条第1項の例外にあたりうる場面[1][2]
保存期間と、退去時のデータの扱い	契約終了後に残るものを事前に示す
本人以外から同意を得る場合の署名者と関係	判断できない場合は親権者や法定代理人等から[1]

汎用の個人情報同意書ひな形との違いは、下から3行です。平常時と緊急時を分けて書くこと、退去後にデータが残るのかを示すこと、本人以外が署名する場合の位置づけを書くこと——この3点は、居室内を継続的に検知する仕組みに固有の論点で、一般的なひな形には入っていません。

まとめ：同意書は緊急時のためではなく、平常時のために作る

順序を整理します。

1. 2つの書面に分ける——機器の設置と費用は賃貸借契約・特約、情報の取扱いは同意書。片方だけでは片付きません
2. 利用目的を具体的に書く——「入居者管理のため」ではなく、何を検知して誰へ連絡するのかまで^[1]
3. 同意は書面か電磁的記録で受け取る——口頭も事例に含まれますが、契約期間の長さを考えると残しておくほうが現実的です^[1]
4. 本人が判断できない場合の署名者を決めておく——判断できる能力を有していない場合は親権者や法定代理人等から^[1]
5. 平常時と緊急時を分けて書く——緊急時は本人の同意を得ることが困難な場面として例外が用意されています^[1][2]。書面で詰めるべきは平常時の共有範囲のほうです
6. 事業者への提供は委託として整理し、監督の責任が残ることを織り込む——法第25条^[1]

見守りの同意で難しいのは、法律論そのものよりも「平常時に何をどこまで見るのか」を言葉にする作業です。そこが決まれば、書面は自然と埋まります。逆に、そこを決めずにひな形だけを整えると、実際に異変が起きたときに「誰が動くのか決まっていなかった」という形で表面化します。