立ち退きを求めた高齢入居者の転居先が見つからないとき——代替物件の提供と公的な受け皿の使い方

建替えや売却のために、長く住んでいる高齢の入居者へ明渡しを申し入れた。相手も事情は分かってくれて、出ていくこと自体は了解している。それなのに交渉が止まる——「次に住むところが決まらない」という一点で。

この局面で、貸す側は判断を迫られます。転居先探しは入居者本人の仕事だと割り切って期日を待つか、こちらも動くか。前者を選ぶと、明渡しが進まないだけでなく、更新拒絶や解約申入れの正当事由を判断する材料としても不利に働きかねません。

この記事は、立ち退きに合意したあと、転居先の確保をどう進めるかを、借地借家法の条文と、国が用意している受け皿（住宅セーフティネット制度・UR賃貸住宅）から整理したものです。なお、そもそも立ち退きを求められるかどうか（正当事由が立つか）は別の論点で、高齢の入居者に退去してもらうことはできるのか——更新拒絶・立退きの正当事由を借地借家法から読むに条文ごとに整理しています。本記事は「求める側に一定の事情があり、相手も応じる意思がある」段階から先に絞ります。

立ち退きを求めた高齢の入居者の転居先は、誰が探すのか

結論から書くと、法律は「貸主が転居先を用意しなければならない」とは定めていません。賃貸借が終われば借主は明け渡す——それが原則で、どこへ移るかは借主の問題です。

ただし、この原則がそのまま通用するのは「移れる先がある」ことが前提になっている場合です。高齢の入居者では、その前提が成り立たないことがあります。相手に出ていく意思があっても、受け入れてくれる物件が見つからなければ、明渡しは物理的に進みません。

つまり、これは義務の話ではなく、交渉を前に進める手段の話です。誰が探すかを決めるより先に、「どこを探せば見つかるのか」を貸す側が把握しているかどうかが、期日までに片がつくかを左右します。

貸主に代替物件を紹介する義務はあるのか

借地借家法第28条は、更新拒絶の通知や解約の申入れについて、「建物の賃貸人及び賃借人……が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と定めています^[1]。

条文に「代替物件を紹介せよ」という義務は書かれていません。挙げられているのは4つの考慮要素で、そのうち貸す側が自分の行動で動かせるのは、最後の「明渡しの条件として、または明渡しと引換えに財産上の給付をする旨の申出」です^[1]。

ここが実務上の分かれ目になります。義務はないが、やれば考慮要素に乗る。やらなければ、乗せられる材料が立退料の金額だけになります。

代替物件の提供は、立ち退きの正当事由でどう扱われるのか

条文は「財産上の給付をする旨の申出」を考慮要素のひとつとして挙げているだけです^[1]。「申し出れば正当事由が成立する」とは書かれていませんし、「申し出なければ成立しない」とも書かれていません。他の3要素で足りない部分を補う材料、という位置づけです。

したがって、代替物件の提供や転居先の斡旋を、「これをやれば立ち退かせられる切り札」として期待するのは、条文の読み方として無理があります^[1]。一方で、「転居できる先が現実にあるか」は、2つめの要素（従前の経過）や、相手方が建物の使用を必要とする事情の評価に影響しうる論点です^[1]。相手が「出ていけば行き先がない」と述べている状態と、「具体的な移り先の候補が示されている」状態とでは、交渉の性格が変わります。

実務としては、立退料の金額を上げる交渉に入る前に、まず転居先の選択肢を具体化したほうが話が早いことが多いはずです。金額は相手の不安を直接は解消しませんが、入居できる部屋の候補は解消します。

高齢の入居者の転居先が決まらないのはなぜか

探せば見つかる、という前提が崩れる理由は、貸す側にとってはなじみのあるものです。受け入れ側のオーナーが高齢の単身者を避ける——その構造が、出口で「行き先がない」という形になって返ってきます。

断られる理由の中身（孤独死・保証人・緊急連絡先・支払能力）と、それぞれにどう手当てできるかはオーナーの約7割が拒否感。高齢者入居の不安を解く3つの備えに整理しています。立ち退きを求める側がこの構造を知っていると、「見つからない」と言われたときに、どこが詰まっているのかを聞き分けられます。保証人なのか、緊急連絡先なのか、年金収入での審査なのかで、次に当たる先が変わるからです。

なお、受け入れ側の不安として最も大きい孤独死リスクについては、見守りを組み合わせることで小さくできます。高齢入居者の見守りサービスの導入を相談するという選択肢を、転居先の候補となる物件側に提示できると、話が通りやすくなる場面があります。

セーフティネット登録住宅は転居先として使えるのか

使えます。住宅セーフティネット制度では、賃貸人がセーフティネット登録住宅として登録することで、都道府県等がその登録された住宅の情報を住宅確保要配慮者等に広く提供する仕組みがとられています^[2]。そして住宅確保要配慮者には、低額所得者・被災者・高齢者・障害者・子育て世帯が定められています^[2]。立ち退きを求められている高齢の入居者は、この対象に当たります。

登録された住宅は、国土交通省の「セーフティネット住宅情報提供システム」で検索できます。同システムは「住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅専用の検索・閲覧・申請サイト」と説明されており、入居対象者として「高齢者」を選んで絞り込むことができます^[3]。掲載規模は2026年9月21日時点で総登録件数129,744件・総登録戸数975,041戸と表示されています（同システムの表示は約10分ごとに更新されるため、確認時点の値です）^[3]。

この検索は、貸す側が入居者と一緒に画面を見ながらできます。「探しても無いと言われた」で止まっているとき、実際には要配慮者向けの受け皿を見ていないだけ、ということが起こります。制度の全体像と、自分が登録する側に回る場合の要件はセーフティネット住宅の登録とは：面積・耐震・家賃の基準と申請の流れにまとめました。

居住支援法人・居住支援協議会に転居先の相談はできるのか

できます。住宅セーフティネット制度のもとで、居住支援法人は「賃貸住宅への入居に係る情報提供・相談、見守りなどの生活支援、登録住宅の入居者への家賃債務保証等の業務を行う」とされています^[2]。令和7年10月からは、入居者からの委託に基づく残置物処理が業務に追加されました^[2]。

また居住支援協議会は、「住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅等への円滑な入居の促進を図るため、地方公共団体や関係業者、居住支援団体等が連携し、住宅確保要配慮者及び民間賃貸住宅の賃貸人の双方に対し、住宅情報の提供等の支援を実施するもの」と説明されています^[2]。支援の相手方に「賃貸人」が明記されている点は、貸す側から相談してよい根拠になります。

地域の協議会の探し方と、相談したときに実際に何が返ってくるのかは居住支援協議会とは？不動産会社が連携して得られるメリットに、居住支援法人にどこまで頼めるかは居住支援法人にオーナーは何を頼めるのか——法律が定める6つの業務と、頼めないことに整理しています。

UR賃貸住宅は高齢者の転居先になるのか——高齢者向け優良賃貸住宅と近居割

UR賃貸住宅には、高齢の単身者が候補に挙げやすい制度があります。

高齢者向け優良賃貸住宅は、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づく制度で、床の段差をほとんど無くし、要所に手すりを設置するなどの改良がされた住宅です^[4]。申込資格は申込本人が満60歳以上の単身者、または満60歳以上の本人と配偶者（年齢を問わない）、満60歳以上の親族等との同居が挙げられています^[4]。世帯の所得月額が15.8万円以下であることなどの条件を満たす場合、家賃から20％減額（減額上限25,000円）の措置があります^[4]。

家族の近くへ移る選択肢としては近居割があります。対象となる親族の範囲は直系血族、兄弟姉妹または現に扶養義務を負っている3親等以内の親族で、高齢者世帯は満60歳以上の方を含む世帯とされています^[5]。新規入居で募集家賃から5％減額（5年間）となり、UR以外の住宅との近居も対象になる「近居割WIDE」も用意されています^[5]。子どもの近くに移れるなら、というケースで検討材料になります。

なお、URの募集物件はR65不動産経由でも申込みができ、近隣の民間賃貸と並行して探せます。「URか民間か」を先に決めさせる必要はありません。

明渡しの期日は、転居先が決まる前に決めてよいのか

通知の期限そのものは条文で決まっています。期間の定めがある建物賃貸借では、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に、更新をしない旨の通知または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（借地借家法第26条第1項）^[1]。期間の定めがない場合、賃貸人からの解約申入れでは、申入れの日から6月を経過することによって賃貸借が終了します（同第27条第1項）^[1]。

つまり手続き上の期日は、転居先が決まるかどうかとは無関係に進みます。ここで気をつけたいのは、期日だけが近づいて、転居先が決まらないまま連絡が取れなくなる展開です。高齢の単身入居者では、明渡し交渉と安否確認が同時に問題になることがあります。連絡が取れない場合の立入りの考え方は入居者と連絡が取れない：部屋に入れるのか、警察はいつ呼ぶのかに整理しました。

実務としては、通知の期限は条文どおりに管理しつつ、転居先の確保は通知と同時に着手する——この2本立てにしておくと、期日直前に交渉材料が何も無い、という状態を避けられます。

まとめ：転居先の確保を進める順番

1. 通知の期限を条文で確認する。期間の定めがあれば満了の1年前から6月前までの通知、期間の定めがなければ解約申入れから6月（借地借家法第26条第1項・第27条第1項）^[1]
2. 「転居先の提供」を切り札として期待しない。財産上の給付の申出は4つの考慮要素のひとつで、それ単独で正当事由が成立するとは条文に書かれていません^[1]
3. 何が詰まっているのかを聞き分ける。保証人・緊急連絡先・収入審査のどれで断られているかで、次に当たる先が変わります
4. セーフティネット住宅情報提供システムを一緒に見る。入居対象者「高齢者」で絞り込めます^[3]
5. 地域の居住支援協議会・居住支援法人に相談する。協議会の支援対象には賃貸人も明記されています^[2]
6. URの高齢者向け優良賃貸住宅・近居割を候補に入れる。満60歳以上という資格要件と、家賃減額の条件を確認します^[4][5]
7. 自分の別の物件で受けられないかを検討する。建替え対象でない空室があるなら、最も早い解決策になりえます

最後の項目は、この問題の裏返しでもあります。立ち退きの場面で転居先に困るのは、高齢者を受け入れる物件が足りないからです。受け入れられる側に回っておくことは、自分が明渡しを求める番になったときの解決策にもなります。