高齢者の入居を断らない物件はどこが違うのか——受け入れている側が契約前に済ませている4つの準備

同じエリア、同じような築年数、同じような家賃帯なのに、高齢の入居希望者を「受けられます」と即答する管理会社と、「オーナーに確認します」と言ったきり返事が返ってこない管理会社があります。この差は、担当者の熱意でも、物件のスペックでもありません。受けている側は、断る理由になりうる論点を、契約より前にひとつずつ潰し終えている——それだけです。

本サイトではこれまで、オーナーの約7割が拒否感。高齢者入居の不安を解く3つの備えで断られる側から見た理由を、高齢者の入居審査：何を見て、どこまで確認するのかで審査する側の判断材料を扱ってきました。本記事はその先、すでに受け入れている側が何を用意しているのかを分解します。ひとつ都合がよいのは、この「用意しているもの」が国の公表資料にほぼそのまま列挙されていることです。国土交通省の『＜大家さんのための＞単身入居者の受入れガイド』は令和7年10月に第5版が公表されており^[1]、単身入居者を受け入れる際の工夫や取組が、契約前・入居中・その後という時間軸で整理されています^[1]。以下では、この資料を土台に、宅建業者が自社の管理物件に当てはめられる形へ組み替えます。

断られている理由は「高齢であること」ではない

まず、断る側が何を怖がっているのかを、国の側の言葉で確認しておきます。国土交通省は「残置物の処理等に関するモデル契約条項」のページで、拒否が起きる経路をこう説明しています。単身入居者が死亡すると、その人が持っていた賃借権と居室内の残置物の所有権は相続人に承継される。そのため、相続人の有無や所在が明らかでない単身者が亡くなった際の賃貸借契約の解除や残置物の処理への不安感から、高齢者の入居の申込みを賃貸人が拒否することがある——という整理です^[2]。

ここで見落とされがちなのは、この不安が高齢であること自体ではなく「単身であること」と「死亡後の手続きの見通しが立たないこと」に向いている点です。同じ資料は、モデル契約条項の想定利用場面として原則60歳以上の単身高齢者を挙げつつ、60歳未満の単身者であっても、推定相続人が存在しない場合や所在が不明である場合など、死亡時に残置物を処理すべき者と連絡を取ることが期待できない場合には活用が否定されるものではないとしています^[1]。年齢は代理指標にすぎず、本体は手続きの不確実性のほうにある、ということです。

裏を返すと、不確実性のある部分を契約前に確定させてしまえば、断る理由はその分だけ減ります。 受け入れている会社がやっているのは、精神論ではなく、この置き換え作業です。なお市場の側から見れば、この作業を先に終えた会社ほど対応できる母数が大きくなります。65歳以上の一人暮らしの者は、令和2年（2020年）の国勢調査で男性2,308千人・女性4,409千人（合計671万7千人）、65歳以上人口に占める割合は男性15.0％・女性22.1％で、令和32年（2050年）には男性26.1％・女性29.3％になると見込まれています^[3]。

準備1｜入居前の聞き取りを、担当者の勘から「シート」に移す

受入れガイドが最初に挙げている工夫は、意外なほど地味です。入居者に関する情報の丁寧な聞き取り——賃貸借契約の締結前に、相続人となる親族の存在や居所等の情報を把握しておくことで、死後の賃貸借契約に関連する対応をスムーズに行えるとしています^[1]。

ポイントは、これを口頭のやり取りで終わらせず、様式にしていることです。同ガイドは、居住支援協議会の中には入居者に関する事前の情報収集の目安として「入居者情報シート」のひな型等を作成しているところもあると紹介しています^[1]。シートの役割は二段構えで説明されています。入居審査においては、あらかじめ情報を確認することで不安を軽減し、大家や管理業者が入居の承諾をしやすくするため。入居中においては、入居者・大家・管理業者・居住支援法人等の支援者間で情報を共有することで、居住中の事故やトラブルを減少させたり、何かあった際にスムーズに問題解決するためです^[1]。

ここは同時に、取り扱いを誤ると事故になる領域でもあります。同ガイドは、シートの内容が重要な個人情報であること、すべてを聞き取らなければならないという事ではないこと、その情報がなぜ必要なのかを説明して、必要なことだけを入居者の同意を得て聞き取ること、そして入居を希望する要配慮者は非常に弱い立場であり、言いたくない情報でも入居審査のためと言われれば告げなければいけないため十分に配慮すること、を明記しています^[1]。興味本位での必要以上の聞き取りを戒める記述もあります^[1]。

実務に落とすと、「何を聞くか」より「なぜ聞くかを説明できるか」がシートの品質ということになります。項目ごとに利用目的が言えないなら、その項目は落としたほうが安全です。聞き取りの場面設計そのものは高齢者向け内見・申込対応の実務：現場で詰まりやすい5つの場面で扱っています。

準備2｜残置物と契約解除の出口を、入居前の契約で決めておく

4つの準備のうち、断る理由をもっとも直接に消すのがこれです。国土交通省及び法務省は、賃貸借契約とは別に、賃借人と受任者との間で締結する残置物の処理等に関する契約——①賃貸借契約の解除事務の委任に関する契約と、②残置物の処理事務の委任に関する契約——に係るモデル契約条項を公開しています^[1][2]。

中身は次のように整理されています。①は、賃借人の死亡時に賃貸人との合意によって賃貸借契約を解除する代理権を受任者に与えるもの。②は、賃借人の死亡時における残置物の廃棄や指定先への送付等の事務を受任者に委託するもので、賃借人は廃棄しない残置物（相続人等に渡す家財等）を指定するとともに、その送付先を明らかにします。受任者は、賃借人の死亡から一定期間が経過し、かつ賃貸借契約が終了した後に、廃棄しない残置物以外のものを廃棄します。ただし換価することができる残置物については、換価するように努める必要があるとされています^[1]。

受任者の選び方には、実務上の注意が明記されています。望ましいのは賃借人の推定相続人のいずれか、または推定相続人を受任者とすることが困難な場合の居住支援法人・管理業者等の第三者。一方で賃貸人は賃借人と利益相反の関係にあるため、受任者とすることは避けるべきと考えられるとしています。管理業者が受任者になる場合も、賃貸人の利益を優先することなく、賃借人（の相続人）の利益のために誠実に対応することが求められる、と釘が刺されています^[1]。「管理会社が受ければ早い」で処理すると、この前提から外れます。

もうひとつ、使いどころを誤ると無効になりうる点も書かれています。同ガイドは、賃借人の死亡後の契約関係の処理や残置物の処理に関して賃貸人が不安を感じにくい場面で利用すると、民法や消費者契約法に違反して無効となる可能性があるため注意が必要だとしています^[1]。同居家族がいて相続人も明確なケースにまで一律に適用する、といった運用は想定されていません。

制度側も動いています。令和7年（2025年）10月に施行された改正住宅セーフティネット法により、居住支援法人の業務に「入居者からの委託に基づく残置物処理」が追加されました。残置物処理を行おうとする居住支援法人は、あらかじめ指定又は業務変更認可を受けたうえで、残置物処理等業務規程を作成して都道府県知事の認可を受け、モデル契約条項を活用して実施することになります^[1][2]。連携先を選ぶ段階でここを確認しておくと、話が早くなります。費用負担そのものの整理は孤独死の原状回復費用は誰が負担する？特約と実務の整理を、連携先の見極め方は居住支援法人の指定を受けるには——指定要件・申請の流れ・連携先の見極め方を参照してください。

なお、そもそも賃借権が相続されない契約形態として終身建物賃貸借があります。「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき、都道府県知事等の認可を受けた事業者が、借家人が生きている限り存続し死亡時に終了する1代限りの賃貸借契約を結べる制度で、入居者要件は60歳以上・単身又は同居者が高齢者親族であること、対象住宅は段差の無い床、浴室等の手すり、幅の広い廊下を備えたものであること等とされています^[4]。令和7年10月1日より認可手続きが簡素化され、従来の「住宅ごと」の認可から、事前に「事業者」として認可を受け、実際に終身建物賃貸借を行うまでに住宅を改修し届け出ればよい形に変わりました^[4]。認可で申請する事項と住宅の届出で出す事項の切り分け、必要書類、中途解約できる場面は終身建物賃貸借の認可が事業者単位になった：申請事項・住宅の届出・解約の条件で整理しています。

準備3｜家賃債務保証を「登録」と「認定」で見分けられるようにする

3つめは保証です。ここは令和7年10月から2階建てになったため、受け入れている側とそうでない側で情報の鮮度に差が出やすい領域になっています。

1階部分が家賃債務保証業者登録制度です。家賃債務保証の業務の適正化を図るために国土交通省の告示によって創設された制度で、一定の要件を満たす業者を国に登録し、その情報を公表することにより業者選択の判断材料として活用することが可能とされています。ただしこれは任意の登録制度であり、登録をしなくても家賃債務保証業を営むことは可能という点は押さえておく必要があります^[5]。受入れガイドは、一定の基準の例として、適切な求償権の行使に関する内部規則が定められている（不当な方法で取立をしない）こと、相談・苦情対応体制を整備済みであること等を挙げています^[1]。

2階部分が、改正法で新設された認定家賃債務保証業者制度です。住宅確保要配慮者が利用しやすい家賃債務保証業者として、登録家賃債務保証業者等から一定の要件を満たす者を国土交通大臣が認定する制度で^[6]、受入れガイドは認定要件を次の5点として整理しています^[1]。

1. 居住サポート住宅に入居する要配慮者の申込みを、正当な理由なく断らない
2. すべての要配慮者との契約締結の条件として、緊急連絡先を親族などの個人に限定しない（法人でも可とする）
3. すべての要配慮者との契約締結の条件として、家賃債務に係る保証人の設定を求めない
4. すべての要配慮者との契約に係る保証委託料が、その契約の履行のために要する費用に照らして不当に高いものでないこと
5. 要配慮者との契約締結の実績及び標準的な契約の内容・締結の条件について、インターネットの利用等により公示している

2については申込者が個人の緊急連絡先を希望することを妨げない、3については申込者が保証人の設定を希望することを妨げない、という注記が付いています。あわせて、暴力団員の関与がないこと等の欠格事由に該当しないことも要件です^[1]。

この5点は、そのまま連携先を選ぶときの質問リストになります。とくに2と3は、保証人・緊急連絡先を用意できない申込者を現場で門前払いしていた原因そのものなので、認定業者と組めるかどうかで受けられる案件の幅が変わります。保証を断られにくくする仕組みの全体像は家賃債務保証と居住支援法人：高齢者入居を支える仕組みで、保証人が用意できない場合の手順は高齢入居者に連帯保証人がいない場合の実務対応で扱っています。

準備4｜見守りと、費用を賄う保険・自治体の補助をセットで置く

4つめは、入居中と死亡後を金銭・人手の両面で支える層です。受入れガイドは、居住支援法人等が提供しうるサービスを時系列で並べています。入居前は保証人の引受、契約時の立会い、引越し支援。入居中は見守り、入退院時の付添い、貴重品や現金等の預かり。入居者死亡後は残存家財の処分、葬祭関連、行政諸届の手続。また、民間事業者においてICT等による安否確認サービスを活用することも可能としています^[1]。安否確認の仕組みを外部サービスで確保する場合、R65不動産の高齢入居者向けに設計された見守りの仕組みを見るのように、外部サービスを組み合わせる方法もあります。選定の観点は見守りサービス比較の視点：高齢入居者の安否確認をどう選ぶにまとめています。

制度としての受け皿が居住サポート住宅です。居住支援法人等が大家と連携し、①日常の安否確認・見守り、②生活・心身の状況に応じた福祉サービスへのつなぎ、を行う住宅を福祉事務所設置自治体の市区町村長等が認定する制度で、令和7年10月から始まりました。居住サポート住宅に入居する住宅確保要配慮者については認定家賃債務保証業者が家賃債務保証を原則引き受けることとされ、入居者が生活保護受給者の場合は住宅扶助費について代理納付が法律上原則化されます^[1][7]。準備3と準備4が制度上つながっているのはこの点です。認定の要件と流れは「居住サポート住宅」の認定を受けるには——登録住宅との違いと申請の流れで扱っています。

費用面では、少額短期保険と損害保険が挙げられています。同ガイドは、残置物処理等の費用の工面には、特定のニーズに対応し長期の契約継続を前提としていないという特色を有する少額短期保険の活用も有効だとし、孤独死保険を入居者型（家財保険、残置物処理費用、原状回復費用の補償）と大家型（原状回復費用、遺品整理費用、死亡事故発生後の一定期間の空室分家賃、値引期間の差額家賃を補償）に分けて説明しています^[1]。損害保険についても、大家が契約する単身入居者の死亡や行方不明にも備える商品があるとし、補償の例として弁護士費用、相続財産清算人選任申立費用、解除日から次の入居者との賃貸借契約締結日までの空室期間の家賃損失、撤去・保管・処分費用などを挙げています^[1]。補償の範囲や条件は商品により異なるため、詳細は各社への確認が要る点は同ガイド自身が注意しています^[1]。保険の読み方は孤独死保険とは？補償の範囲・オーナーへの説明ポイントで整理しています。

見落とされやすいのが自治体の補助です。同ガイドは、入居中のサービスとして定時連絡や緊急通報システム機器の貸し出し、死亡後のサービスとして葬儀・残置物撤去の支援や原状回復等に係る費用の助成を行っている例があるとし、具体例として単身高齢者に賃貸する者等が支払う入居者死亡事故保険（残存家財整理費用、居室内修繕費用、空室家賃損失の少なくともいずれか1つを補償する保険）の保険料を助成する区や、戸室内で発生した死亡事故による家主の損害を、区が保険料を全額負担する損害保険により補償する区を挙げています^[1]。いずれも「一部の例」であり、詳しくは物件所在地の市区町村窓口に尋ねるよう案内されています^[1]。担当エリアの自治体にこの種の制度があるかどうかを、営業資料に1枚入れておけるかどうか。ここが実際の差になります。

入居中にやっていることは、設備投資ではない

「見守り」と聞くとセンサー導入の話に寄りがちですが、受入れガイドが入居中の工夫として挙げているのは、もっと手前のことです。自宅にいる時間帯（外出・帰宅時間）やかかりつけの診療所名等を聞き取っている、家賃の徴収は現金で支払ってもらうなど、できる限り入居者とのコミュニケーションを取っている、入居者のもしもの時に備えて、対応手順や日頃から気を付けておくことをリスト化している——この3つです^[1]。

異変の察知についても、具体例が示されています。安否に関わる異変として、同じ洗濯物が干されたままの状態が続いている、24時間電灯が消灯されない、24時間カーテン・雨戸の開閉がない、郵便受けに郵便物が溜まっている等。異変があると感じた場合や近隣から連絡があった場合の確認方法として、隣室や同階の入居者等への状況の確認、水道やガス・電気等のライフラインのメーター等の計器の確認、数時間後に再度計器の状況を確認、本人・職場への電話連絡、連帯保証人・友人・知人への電話での確認^[1]。

ここに新しい設備は出てきません。受け入れている会社が持っているのは機器ではなく、「誰が・何を見たら・次に何をするか」が書かれた1枚の手順だということです。日常の関わり方の設計は高齢入居者とのトラブルを未然に防ぐコミュニケーション設計で扱っています。

自社の物件が当てはまるかを確かめる10項目

ここまでを、担当物件に当てて確かめられる形にまとめます。各項目は上記の一次資料に対応しており、埋まっていない箇所がそのまま「今は断る理由になっている箇所」です。

1. 入居申込み時に聞き取る項目が様式化されていて、項目ごとに利用目的を説明できる^[1]
2. 聞き取りは入居者の同意を得て、必要な範囲に絞って行う運用になっている^[1]
3. 単身高齢者の入居時に、解除関係事務委任契約と残置物関係事務委託契約の締結を提案できる^[1][2]
4. その受任者候補として、推定相続人または居住支援法人等の第三者を挙げられる（賃貸人は受任者としない）^[1]
5. 残置物処理の業務認可を受けた居住支援法人が、担当エリアにいるかを把握している^[1][7]
6. 取引のある家賃債務保証業者が、登録業者か、さらに認定業者かを区別して言える^[5][6]
7. 認定要件の5点（申込みを正当な理由なく断らない／緊急連絡先を個人に限定しない／保証人の設定を求めない／保証委託料が不当に高くない／実績と契約条件を公示）を、選定時の質問として使っている^[1]
8. 安否確認・見守りの手段を、居住支援法人のサービスまたはICTの安否確認サービスで用意できる^[1]
9. 残置物処理・原状回復の費用を賄う保険（入居者型／大家型）の選択肢をオーナーに提示できる^[1]
10. 担当エリアの自治体に、見守り機器の貸与や死亡事故保険の保険料助成などの制度があるかを確認済み^[1]

10項目のうち、設備や築年数に関わるものはひとつもありません。「断らない物件」の実体は、物件ではなく、その物件に付いている段取りです。 だからこそ、同じ物件でも管理会社が替わると受けられるようになる、という現象が起きます。

まとめ：受け入れは、入居後にがんばる話ではない

本記事で見てきたことを一本にすると、こうなります。断る側が怖がっているのは高齢であることではなく、死亡後に契約と残置物をどう処理するのかの見通しが立たないことです^[2]。その見通しは、契約前に締結する2つの委任契約^[1]、認定・登録という2階建てになった保証^[5][6]、見守りと費用を賄う保険・自治体の補助^[1]、そして聞き取りの様式化^[1]という4つの準備で、かなりの部分まで先に確定させられます。

受け入れている会社が特別なことをしているわけではなく、この4つを案件が来る前に済ませてあるだけです。逆に言えば、申込みが入ってから調べ始める体制では、間に合わないので断ることになります。順番が結果を決めている、という言い方が正確です。

なお、本記事は国が公表している資料の整理であり、個別の契約の有効性や、どの制度・商品を採用するかの判断は、物件の所在地・入居者の状況・オーナーの意向によって変わります。受入れガイド自身も、具体的な対応について迷う場合は弁護士、司法書士等に相談するよう案内しています^[1]。制度の適用可否や自治体の補助については所管の窓口へ、契約の内容については専門家へ、それぞれ確認したうえで進めてください。