高齢の入居者が火事を出したら——失火責任法と原状回復義務、オーナーが確かめる順番

ひとり暮らしの高齢の入居者が、鍋を火にかけたまま忘れてぼやを出した。幸いけが人はなかったものの、台所とその上の天井が焼け、隣室の壁紙にも煙とすすが回っている——この記事は、その後で「誰にどこまで請求できるのか」が分からなくなっているオーナー・管理会社の方に向けて書いています。

この場面でよく聞くのが、「失火責任法があるから、重い過失がない限り入居者には請求できない」という説明です。これは半分だけ当たっています。オーナー（貸主）に対する責任と、隣室や近隣の家に対する責任は、別々の枠組みで判断されるからです。以下では民法・失火責任法・消防法の条文と、消防庁の統計にあたって、確かめる順番に沿って整理します。個別の事案の判断には、最終的に弁護士への確認が要ります。

失火責任法があると、火事を出した入居者に弁償してもらえないのか

まず、失火責任法の条文そのものを見ておきます。正式には「失火ノ責任ニ関スル法律」（明治32年法律第40号）といい、条文は次の一文だけです^[2]。

民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス

ここで名前が挙がっている民法第709条は、故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負うという、不法行為の規定です^[3]。つまり失火責任法が「適用しない」と言っているのは第709条＝不法行為責任だけで、そこに重大な過失があれば例外的に適用が戻る、という構造になっています。

木造家屋が密集していた時代に、失火した本人に近隣一帯の賠償を負わせるのは酷だという考え方から置かれた規定です。条文が触れていない責任——たとえば契約にもとづく責任——までを免除するものではありません。ここが、賃貸の場面で説明がねじれる出発点です。

賃貸で火災が起きたとき、借主が負うのは「原状回復義務の不履行」

入居者とオーナーの間には賃貸借契約があります。契約がある相手に対する責任は、不法行為ではなく債務不履行の問題として整理されます。

民法第415条第1項は、債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができると定めています^[3]。そして第621条は、賃借人は賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負うとしています^[3]。さらに第400条は、特定物の引渡しを目的とする債務について、引渡しをするまで善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならないと定めています^[3]。

借りた部屋を焼いてしまえば、元の状態で返すという約束は果たせません。失火責任法の条文は第709条の適用を外しているだけなので、この債務不履行の筋には、条文上そのままでは及びません。実務上「重大な過失がなくても貸主に対しては責任を負いうる」と説明されるのは、この違いによるものです。

ただし、ここで行き過ぎないようにしたい点が2つあります。

• 過失がなくても常に負う、ということではありません。第415条第1項にはただし書きがあり、債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、損害賠償を請求できないとされています^[3]。第621条にも同じ趣旨のただし書きがあります^[3]。もらい火で部屋が焼けた場合などが、この議論の場面です
• 金額の範囲も自動的に決まるわけではありません。焼けた部分の復旧費用のうち、通常の使用による損耗や経年変化にあたる部分は、条文上そもそも原状回復の対象から外れています^[3]。孤独死や在室中の事故を含めて、原状回復の費用を誰がどこまで負担するのかという一般的な整理は孤独死の原状回復費用は誰が負担する？特約と実務の整理にまとめています

隣の部屋や近隣の家への損害は誰が負担するのか

次に、隣室の入居者や近隣の家に及んだ損害です。ここは契約関係がない相手なので、不法行為（第709条）の問題になり、失火責任法がそのまま効いてきます^[2][3]。火を出した入居者に重大な過失があったと言えなければ、近隣に対する賠償責任は負わない、というのが条文から読める姿です。注意したいのは、同じ建物にあるオーナーの財産でも、借りている部屋の外（隣室の内装や共用部分）は、第621条や第400条が対象にしている「賃借物」には含まれないことです^[3]。この部分をオーナーが請求するときに契約の筋で考えられるのか、不法行為として失火責任法の枠で考えることになるのかは、建物の構造や損傷の広がり方によって判断が分かれうるため、弁護士に確認してください。

では「重大な過失」がどこから認められるのかというと、これは条文には書かれておらず、事案ごとの判断になります。高齢だから、あるいは物忘れがあったから重過失だ、という短絡はできません。逆に、認知症などで判断能力が低下していた場合に責任能力や過失がどう評価されるかも、個別の事情によります。ここに踏み込んだ判断はオーナー・管理会社が行うものではないので、弁護士に相談する前提で考えてください。判断能力が落ちている入居者への対応の枠組みは認知症の入居者にどう対応するか：成年後見制度と意思決定支援の基礎で扱っています。

実務上の含みとして押さえておきたいのは、隣室の入居者が自分の家財の損害を回復する手段は、多くの場合その入居者自身の火災保険になるということです。オーナーの側から見ると、建物の復旧はオーナーが契約している火災保険、隣室の家財はその入居者の保険、というように、ひとつの火事に対して複数の保険が別々に動くという形になります。

借家人賠償責任保険は何を、どこまでカバーするのか

入居申込みのときに加入してもらう入居者向けの火災保険は、一般に3つの部分から成り立っています。自分の家財の損害を補償する部分、貸主に対する賠償を補償する部分（借家人賠償責任）、そして第三者への賠償を補償する部分（個人賠償責任）です。前の2つの節で見た「オーナーに対する債務不履行責任」に対応するのが、このうちの借家人賠償責任の部分にあたります。

補償の範囲・上限・免責の内容は商品によって異なります。火災の後になってから確かめるのでは遅いので、次の点を平時に押さえておくことをおすすめします。

• 契約が続いているか。入居時に加入した保険が、更新のタイミングで途切れていないか。長く住んでいる高齢の入居者ほど、更新の案内が届いていない、手続きが止まっている、ということが起こります。更新の機会に契約まわりを点検する進め方は高齢の入居者の契約更新でオーナーがやり直せること——法定更新・緊急連絡先・見守りの追加で整理しました
• 借家人賠償責任の補償が付いているか。家財のみの契約になっていないかを確認します
• 保険金の請求を誰が行うのか。火災の後、本人が入院していたり手続きができない状態だったりすることがあります。緊急連絡先や身元保証の設計は高齢者の賃貸入居と身元保証会社：連帯保証人との違いと、国のガイドラインで確認する6項目にまとめています

なお、賃貸借契約書に「入居者は火災保険に加入する」という条項があっても、実際に加入と更新が続いているかどうかは別の話です。条項の有無ではなく、証券や加入者証の写しで実際の状態を確かめておくことをおすすめします。

高齢の入居者の火災はどこから起きているのか——消防庁の統計

ここで、火災がどこから起きているのかを公表データで確かめておきます。総務省消防庁「令和7年版 消防白書」によると、令和6年中の出火件数は3万7,141件で、そのうち失火による火災が全体の75.4％を占めています^[1]。出火原因別ではたばこが3,058件と最も多く、次いでたき火2,781件、こんろ2,718件でした^[1]。

賃貸住宅の一室で起こりやすいのは、このうちたばことこんろです。白書はこんろによる火災2,718件のうち、主な経過別で最も多いのは「放置する、忘れる」によるもので1,067件だとしています^[1]。こんろの種類別ではガスこんろが2,346件で最多です^[1]。たばこによる火災についても、「不適当なところに置く」が1,903件と最も多いとされています^[1]。

死者の内訳には、年齢による偏りがはっきり出ています。令和6年中の火災による死者数は1,451人、うち放火自殺者等を除く死者数は1,228人で、その74.2％（911人）が65歳以上の高齢者でした^[1]。住宅火災に限ると、死者数（放火自殺者等を除く）1,030人のうち65歳以上は779人で75.6％を占めます^[1]。人口10万人当たりで見ると年齢が上がるほど著しく増え、81歳以上の階層は全年齢階層の平均の4.0倍です^[1]。白書は住宅火災の発火源別死者数でたばこが最も多く、着火物別では寝具類に着火した火災による死者が最も多いとしています^[1]。

これらの数字から読めるのは、高齢の入居者に特有の「危険な設備」があるのではなく、ふだんどおりの行為（火にかける、たばこを吸う）が、途中で中断されたり忘れられたりしたときに火事になっているということです。設備を替えるだけでは届かない部分があり、行為が途切れた状態に誰かが気づけるかが分かれ目になります。前の日のごみが出ていない、決まった時間に人の動きがない——そういった変化は、隣に住んでいても気づかれません。暮らしのリズムの変化を日々の動きから拾う見守りをR65見守りで確認すると、何を、誰に、どの段階で知らせる設計にできるのかが具体的に見えます。

もうひとつ、火が出る前の兆候として見落とされやすいのが、室内に燃えるものがたまっていく状態です。着火物が増えるだけでなく、避難の経路もふさがります。この局面の対応は高齢の入居者の部屋がゴミ屋敷に——大家・管理会社ができること、できないことで扱っています。

住宅用火災警報器は誰が設置し、誰が点検するのか

賃貸住宅でしばしば曖昧になるのが、住宅用火災警報器の扱いです。消防法第9条の2は、住宅の「関係者」は、住宅用防災機器の設置及び維持に関する基準に従って、住宅用防災機器を設置し、及び維持しなければならないと定めています^[4]。そして同法第2条第4項は、関係者とは、防火対象物又は消防対象物の所有者、管理者又は占有者をいうとしています^[4]。

つまり法律は、所有者（オーナー）・管理者（管理会社）・占有者（入居者）を並べて「関係者」と呼んでおり、このうち誰がやるかまでは書いていません。具体的な設置及び維持に関する基準は、同条が政令で定める基準に従い市町村条例で定めるとしています^[4]。したがって、物件の所在地の火災予防条例と、賃貸借契約でどちらの負担にしているかを、両方確認するのが正しい順番になります。

設置されていても、機能しているとは限りません。白書によると、令和7年6月1日時点の全国の設置率は84.9％、条例適合率（条例で設置が義務付けられている部分の全てに設置されている世帯の割合）は65.8％です^[1]。警報器には電池切れや機器本体の寿命があるため、退去・入居のタイミングで交換時期を確認しておくと、長く住んでいる部屋の取り残しを防げます。

ぼやのあと、契約を続けるか終わらせるか

火災の後、契約をどうするかという判断が残ります。ここで押さえておきたいのは、「火事を出した」という事実だけで契約が自動的に終わるわけではないということです。

建物が焼失して賃貸借の目的を果たせなくなった場合と、修繕して住み続けられる場合とでは、話がまったく違います。後者で契約を終わらせたいときは、債務不履行を理由とする解除や、更新拒絶による終了が検討されることになりますが、いずれも個別の事情にもとづく判断で、一律の答えはありません。借地借家法にもとづく更新拒絶・立退きの枠組みは高齢の入居者に退去してもらうことはできるのか——更新拒絶・立退きの正当事由を借地借家法から読むで整理しています。

実務としては、次の順で手元を固めておくと、どちらに進むにしても判断がしやすくなります。

1. 消防の調査結果を確認する。出火原因や出火箇所についての記録は、責任の議論の土台になります
2. 被害の範囲を写真と見積りで確定させる。専有部分・共用部分・隣室を分けて記録します
3. 保険の請求を先に動かす。建物側（オーナーの火災保険）と入居者側（借家人賠償責任・家財・個人賠償）を並行で確認します
4. 入居者本人・緊急連絡先・保証会社に連絡する。入院などで本人と連絡が取れない場合の進め方は入居者と連絡が取れない：部屋に入れるのか、警察はいつ呼ぶのかにまとめています
5. 契約をどうするかは、上の4つがそろってから決める。解除や更新拒絶を検討する段階に入ったら、弁護士に相談することをおすすめします

次の入居を受けるときに変えられること

同じ物件で高齢の入居者を受け入れ続けるなら、火が出る前の側に手を入れておくほうが、結果として負担が軽くなります。オーナー・管理会社が現実に動かせるのは、おおむね次の4つです。

• 設備——こんろの安全機能や住宅用火災警報器の状態を、入退去のタイミングで確認する
• 保険——借家人賠償責任の付帯と更新の継続を、契約更新のたびに実際の証券で確かめる
• 連絡——緊急連絡先が今も有効か（先方が転居していないか、本人より高齢になっていないか）を更新する
• 気づく仕組み——暮らしのリズムの変化を早い段階で拾えるようにしておく

4つめを入れるには、入居者本人の同意が前提になります。同意書に何を書くかは賃貸に見守りを入れるときの同意の取り方：契約書と同意書に書く項目で扱いました。次の入居から気づく仕組みを標準で付ける方法をR65見守りで見るところから始めると、入居者に何をどう説明すればよいかが整理しやすくなります。

まとめ：入居者の火災で、オーナーが確かめる順番

1. 失火責任法が適用を外しているのは民法第709条（不法行為）だけ。条文は一文で、重大な過失があるときは例外とされている^[2][3]
2. オーナーに対する責任は、契約にもとづく債務不履行の筋で考える（第415条・第621条・第400条）^[3]。重大な過失がなくても責任を負いうる一方、帰責事由がないときのただし書きもある^[3]
3. 隣室・近隣に対する責任は不法行為の筋で、失火責任法が効く。借りている部屋の外にあるオーナーの財産（隣室の内装など）がどちらの筋に入るかと、重大な過失の有無は、いずれも個別判断で、年齢や物忘れから短絡しない^[2][3]
4. 入居者の火災保険は、家財・借家人賠償責任・個人賠償責任に分かれる。補償の範囲や上限は商品によって異なるため、証券で確認する
5. 出火原因はたばこ3,058件・こんろ2,718件（令和6年中）で、こんろでは「放置する、忘れる」が1,067件と最多^[1]。住宅火災の死者の75.6％が65歳以上^[1]
6. 住宅用火災警報器の義務は「関係者」＝所有者・管理者・占有者に課され、基準は市町村条例で定まる^[4]。条例適合率は65.8％（令和7年6月1日時点）^[1]
7. 契約をどうするかは、消防の調査結果・被害範囲・保険・連絡の4つがそろってから決める。解除や更新拒絶の検討に入る段階では弁護士に相談する

火災は、起きてしまえば費用と責任の話になります。統計が示しているのは、その手前に「火にかけたまま忘れる」「灰皿から目を離す」という、日々の暮らしの延長にある瞬間があるということです。そこに気づける仕組みを置けるかどうかが、高齢の入居者を受け入れ続けられるかの分かれ目になります。