高齢の入居者の部屋がゴミ屋敷に——大家・管理会社ができること、できないこと

隣の部屋の入居者から「廊下まで臭いがする」「虫が出るようになった」と連絡が入る。確認に行くと、ひとり暮らしの高齢の入居者の部屋の玄関先まで物があふれていた——この記事は、その場面で手が止まっているオーナー・管理会社の方に向けて書いています。

このとき分からなくなるのは、だいたい次の4つです。片付けを求める根拠はあるのか。契約を解除できるのか。こちらで部屋に入って片付けてよいのか。どこに相談すればよいのか。以下では民法の条文と、環境省・総務省の調査、厚生労働省のマニュアルにあたって、この4つを順に切り分けます。個別の事案の判断については、最終的に弁護士への確認が要ります。

高齢者のゴミ屋敷はどれくらい起きているのか——環境省と総務省の調査から

環境省が全国1,741市区町村を対象に行った調査（令和6年11月末時点・回答率100％）では、令和2年度から令和6年度の5年間にごみ屋敷事案を認知していた市区町村は672、全体の38.6％でした^[1]。認知件数の合計は6,054件で、そのうち改善したのは2,437件（40.3％）です^[1]。

この調査が対象にしている「ごみ屋敷」には、一戸建てだけでなく集合住宅の戸別専有部分やベランダ、共有部分に物品が堆積・放置され、悪臭、ねずみ・害虫の発生、火災や地震時のごみの崩落のおそれなどによって周辺住民や居住者本人の生活環境が損なわれている事案が含まれています^[1]。賃貸アパートの一室も、そのまま当てはまります。

総務省が30市区の181事例を整理した調査（令和6年8月公表）では、居住者が健康面又は経済面の課題（要介護、認知症、精神疾患、生活困窮等）を抱える事例が約7割（131事例）、単身世帯が約6割（107事例）で、単身世帯のうち65歳以上が半数以上（58事例）でした^[2]。また、未解消事例の約3割は、一旦堆積物が排出されても再発している状況だとされています^[2]。ひとり暮らしの高齢の入居者の部屋で起きることは珍しくなく、しかも片付ければ終わる話ではない、というのが調査から見える姿です。

市区町村が事案を知るきっかけとして最も多いのは「市民からの通報・情報提供」で、認知している672市区町村のうち602（89.6％）が挙げています^[1]。「その他」の回答には「不動産所有者、管理会社等からの相談」も含まれています^[1]。賃貸住宅では、近隣の苦情が最初に届く先はオーナー・管理会社であることが少なくありません。

ゴミ屋敷の入居者に片付けを求める根拠はあるのか——用法遵守義務と保存義務

まず、片付けを求めること自体には条文上の根拠があります。民法第616条は使用貸借の第594条第1項を賃貸借に準用しており、借主は契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならないとされています^[3]。

また、賃借人は契約が終了したときに引渡しを受けた物を返還することを約しており（第601条）^[3]、第400条は、債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者はその引渡しをするまで善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならないと定めています^[3]。

債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。

悪臭や害虫が共用部や隣室に及んでいる、床や設備が傷んでいるおそれがある、という状態は、これらの義務との関係で問題にできるということです。さらに、第606条第2項は賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができないとしています^[3]。害虫の駆除や設備の点検など、建物を守るための作業を申し入れる根拠になります。

ただし、ここで確認できるのは「求めることができる」というところまでです。入居者が応じないときに、オーナーが自分の手で片付けてよいことにはなりません。その線は後の節で扱います。

ゴミ屋敷を理由に賃貸借契約を解除できるのか

用法に反する使い方が続く場合、契約の解除が視野に入ります。第541条は、当事者の一方がその債務を履行しない場合に、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは契約の解除をすることができると定めています^[3]。

しかし同条にはただし書きがあり、期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、解除はできません^[3]。どこからが軽微でないかは、堆積の程度や続いている期間、近隣や建物への影響、催告を受けた後の入居者の対応などによって個別に判断されることになり、「ゴミ屋敷だから解除できる」と一律には言えません。解除を検討する段階に入ったら、弁護士に相談することをおすすめします。

もうひとつ考えておきたいのは、解除できたとしても問題が片付くとは限らないことです。環境省の調査で、条例を定めている市区町村から寄せられた課題には、ごみ屋敷の原因者は福祉・健康上の課題や経済上の問題を抱えていることが多く、罰則等の強制的な手段を取ることがなじまないケースが多いという趣旨の回答がありました^[1]。行政でさえ強制より支援を先に置いている、ということです。なお、更新拒絶や立退きによって契約を終わらせる筋は債務不履行による解除とは別の話で、高齢の入居者に退去してもらうことはできるのか——更新拒絶・立退きの正当事由を借地借家法から読むで扱っています。

大家・管理会社が無断で部屋に入ってゴミを片付けてよいのか

結論からいえば、入居者の同意なく部屋に入り、室内の物を片付けたり処分したりすることは避けるべきです。室内の物は、周りからはゴミに見えても入居者の所有物です。本人が必要な物だと考えている物を処分すれば、後から責任を問われるおそれがあります。

このことは、行政の対応を見るとよく分かります。環境省の調査で「敷地内のごみを撤去」したと答えた151市区町村のうち、原因者等の同意を得て撤去しているのは150市区町村（99.3％）でした^[1]。総務省の調査でも、未解消事例の約3割は居住者が堆積物を有価物であると主張し、排出に応じない状況とされています^[2]。権限を持つ行政ですら同意を前提にしている以上、オーナーが自分の判断で片付けてよいと考える根拠は見当たりません。

先ほどの第606条第2項も、保存に必要な行為を入居者が拒めないとするものであって、連絡も同意もないまま鍵を開けて入ってよいという規定ではないと考えておくほうが安全です。入居者と連絡が取れず安否が心配な場合など、どんなときに部屋へ入れるかの線引きは入居者と連絡が取れない：部屋に入れるのか、警察はいつ呼ぶのかで整理しています。

ゴミ屋敷の相談先はどこか——市区町村の担当部署と地域包括支援センター

総務省の調査報告書は、「ごみ屋敷」事案に直接対応する法律や国の制度はないと整理しています^[2]。環境省の調査でも、ごみ屋敷への対応を目的とした条例等を制定済みの市区町村は90（5.2％）にとどまり、1,589市区町村（91.3％）は制定予定なしと回答しています^[1]。条例があるかどうかは地域によって違うので、まずは物件のある市区町村に確認するのが出発点です。

条例がなくても、市区町村が何もしないわけではありません。認知している市区町村が行っている対応で多いのは、現地確認（596市区町村・88.7％）、原因者に対する直接指導・助言（532・79.2％）、関係部署と連携したサポート（292・43.5％）でした^[1]。サポートを担う部署は環境担当が最も多く、次いで生活保護担当です^[1]。調査に挙がった具体例には、地域包括支援センターや民生委員による関わり、消防部局による火災予防の観点からの助言・指導も含まれています^[1]。

オーナー・管理会社から見た相談先は、次のように整理できます。

• 市区町村の環境担当（ごみ・廃棄物の部署）：条例の有無、ごみ出しの支援制度、撤去の段取り。環境省の調査では、高齢者ごみ出し支援制度をごみ屋敷居住者も対象にしている市区町村が162（9.3％）ありました^[1]
• 地域包括支援センター：入居者が高齢の場合。介護サービスの利用や、本人への働きかけの窓口になります
• 生活保護を受けている入居者の場合は担当のケースワーカー：環境省の調査では、生活保護担当が単独でサポートした例として、ごみの撤去及び家財処分料の扶助などが挙がっています^[1]
• 火災の危険がある場合は消防署：総務省の調査では181事例のうち103事例で火災発生のおそれが懸念されていた一方、消防担当が関わっていたのは約1割（26事例）でした^[2]。環境省の調査には、消防部局が火災予防の観点から助言・指導を行った例や、消防法第5条の3に基づく行政指導・除去命令の例が挙がっています^[1]
• 実際に火が出てしまった場合：責任と費用の切り分けは高齢の入居者が火事を出したら——失火責任法と原状回復義務、オーナーが確かめる順番で整理しています

撤去にかかった費用の負担は、撤去を行った市区町村の回答で本人負担が50.9％、負担なしが28.1％、市区町村負担が20.5％でした^[1]。片付けの費用をオーナーが肩代わりすることを前提に動く必要はない、ということです。

セルフネグレクトとは何か——高齢者虐待防止法の対象外でも、支援の対象になる

ゴミの堆積は、「セルフ・ネグレクト（自己放任）」の文脈で語られることがあります。厚生労働省の「市町村・都道府県における高齢者虐待への対応と養護者支援について」（国マニュアル・令和5年3月改訂）は、介護・医療サービスの利用を拒否するなどにより社会から孤立し、生活行為や心身の健康維持ができなくなっている「セルフ・ネグレクト」状態にある高齢者は、他者からの虐待行為を受けているわけではないため、高齢者虐待防止法の対象外だとしています^[4]。

そのうえで同マニュアルは、こうした高齢者は生命・身体に重大な危険が生じるおそれや、ひいては孤立死に至るリスクも抱えているとし、相談を受けた市町村や地域包括支援センターには、総合相談支援業務や権利擁護業務等の一環として積極的な対応が求められると書いています^[4]。本人が「困っていない」「支援してほしくない」と関与を拒むことがあり、支援には困難が伴うことも明記されています^[4]。

ここからオーナー・管理会社の役割が見えてきます。入居者がセルフ・ネグレクトの状態かどうかを判断するのは、オーナーではありません。できるのは、変化に気づき、相談を受ける立場にある市町村や地域包括支援センターにつなぐことです。判断能力の低下が疑われる場合、同マニュアルは成年後見制度の市町村長申立等の権限行使の検討にも触れています^[4]。契約の場面で判断能力をどう見るかは認知症の入居者にどう対応するか：成年後見制度と意思決定支援の基礎にまとめています。

ゴミ屋敷になる前に、生活の崩れに気づくことはできるのか

ここまで見てきたとおり、苦情が届いてからオーナーが単独で打てる手は多くありません。そして、ゴミが廊下や隣室にまで影響を及ぼすようになった時点は、生活の崩れが外から見えるようになった最後の段階です。その手前で起きている変化——ごみ出しの回数が減る、外出が減る、郵便物がたまる、といったこと——は、同じ建物に住んでいても気づかれにくいものです。

総務省の調査では、堆積物の排出後もヘルパーによる居宅介護や生活保護ケースワーカーの家庭訪問で状況を確認する、市区の職員やコミュニティソーシャルワーカーが見守るなど、福祉的支援等を継続している事例があり、再発防止に効果が期待できるとする意見があったとされています^[2]。人の目が定期的に入ること自体が、崩れを早い段階で拾う仕組みになっているということです。

賃貸住宅でこれに近い役割を持たせる方法のひとつが、入居者の同意を得て入れる見守りです。苦情が届く前に生活リズムの変化に気づける見守りをR65見守りで確認すると、どんな変化を、誰に、どう知らせるのかが具体的に見えます。

入居者本人の同意を得て支援につなぐ——話をするときの順番

苦情を受けてから動くときも、目的は「追い出すこと」ではなく「部屋と生活を立て直すこと」に置いたほうが、結果として早く片付きます。行政の対応でも、原因者の親族等への指導・助言（242市区町村・36.0％）が行われています^[1]。オーナー・管理会社が取れる順番は、おおむね次のとおりです。

1. 状況を記録する。苦情の日時と内容、共用部やベランダの状態、臭いや害虫の広がりを、日付つきで残しておく。後に催告や相談をするときの土台になります
2. 本人に状況を伝え、困りごとを聞く。責める形ではなく、「近隣から声が出ている」「何か手伝えることはあるか」という入り方にする。ごみ出しができない事情（足腰・ごみの分別・収集日の把握）が見えることがあります
3. 緊急連絡先・家族に連絡する。本人の了解を得たうえで、状況を共有する
4. 市区町村の環境担当・地域包括支援センターに相談する。前の節で見た窓口です
5. 片付けは本人の同意のうえで行う。何を処分してよいか、費用を誰が負担するかを本人と決めてから進める
6. 再発を防ぐ仕組みを置く。片付けた後の見守り方を、本人の同意を得て決めておく

6つめの見守りを入れるには、入居者本人の同意が前提になります。同意書に何を書くかは賃貸に見守りを入れるときの同意の取り方：契約書と同意書に書く項目で、契約更新の機会に合わせて整える方法は高齢の入居者の契約更新でオーナーがやり直せること——法定更新・緊急連絡先・見守りの追加で扱っています。片付けた後の再発に備える見守りをR65見守りで見るところから始めると、本人に何を説明すればよいかが整理しやすくなります。

ゴミ屋敷の片付けに残置物のモデル契約条項は使えるのか

「残置物の処理」と聞くと、国土交通省と法務省が策定した「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を思い浮かべる方もいるかもしれません。しかしこれは、単身の高齢者が死亡した際に契約関係及び残置物を円滑に処理できるよう、賃借人と受任者との間で賃貸借契約の解除及び残置物の処理を内容とした死後事務委任契約等を結んでおくものです^[5]。

つまり対象は入居者が亡くなった後の話で、存命の入居者の部屋にたまった物の片付けには使えません。生前の部屋の物は、あくまで入居者本人の意思で扱うものです。モデル契約条項の中身は残置物はどう片付けるのか——「誰を受任者にできるか」から読む国交省モデル契約条項の実務にまとめています。

まとめ：ゴミ屋敷になった部屋で、オーナーができること・できないこと

1. ごみ屋敷事案は全国の38.6％の市区町村が認知しており、集合住宅の一室も対象に含まれる^[1]。居住者の約7割が健康面・経済面の課題を抱え、単身世帯では65歳以上が半数以上^[2]
2. 片付けを求める根拠はある——用法遵守義務（第616条・第594条第1項）と保存義務（第400条）^[3]。保存に必要な行為は入居者が拒めない（第606条第2項）^[3]
3. 解除は催告のうえで検討するが、不履行が軽微なら解除できない（第541条）^[3]。一律には言えず、個別に判断される
4. 無断で片付けない。行政でさえ撤去の99.3％は同意を得て行っている^[1]
5. 相談先は市区町村の環境担当と地域包括支援センター。条例を持つ市区町村は5.2％^[1]、直接対応する法律や国の制度はない^[2]
6. セルフ・ネグレクトは高齢者虐待防止法の対象外だが、市町村・地域包括支援センターの支援の対象^[4]。判断するのではなく、つなぐのがオーナーの役割
7. 死後の残置物のモデル契約条項は、存命中のゴミの片付けには使えない^[5]

近隣の苦情でゴミ屋敷に気づいたとき、オーナーの手元に残っている選択肢は多くありません。だからこそ効いてくるのは、苦情が来る前に変化に気づくことと、気づいたときにつなぐ先を知っておくことです。前者は見守りの仕組みが、後者は市区町村と地域包括支援センターが受け持ちます。