「認定家賃債務保証業者」とは：登録との違い・5つの認定基準・断れないケース

高齢の入居希望者を案内したあと、審査で止まる場所はだいたい決まっています。保証会社です。収入や年齢そのものより、「緊急連絡先が親族で埋まらない」「保証人を立てられない」といった条件のところで話が進まなくなる。この詰まり方に制度の側から手を入れたのが、改正住宅セーフティネット法で創設された認定家賃債務保証業者制度です^[1][7]。従来からある登録制度の上に、もう一段の枠組みが乗った形になっています。この記事では、登録と認定は何が違うのか、認定の基準は何か、認定業者はどこまで断れないのか、そして実際に認定を受けている業者をどこで探すのかを、国土交通省の公表資料から順に整理します。

認定家賃債務保証業者とは：国土交通大臣が認定する家賃債務保証業者

国土交通省は制度の概要資料で、「要配慮者が利用しやすい家賃債務保証業者として、登録家賃債務保証業者又は居住支援法人から一定の要件を満たす者を国土交通大臣が認定」する制度だと説明しています^[2]。根拠となるのは住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（平成19年法律第112号）の第七章と、同法施行規則（平成29年国土交通省令第63号）の第五章です^[1]。

制度が作られた理由は、国土交通省のQ&Aにそのまま書かれています。「低額所得者などは家賃滞納のリスクが高いとして保証契約の締結を拒まれることがあります。その結果、賃貸住宅へ入居できないことがあり、こうした課題に対応するため」に、要配慮者が利用しやすい業者を国が認定する制度を作った、というのが公式の説明です^[3]。

ここで押さえておきたいのは、認定の申請ができるのは登録家賃債務保証業者か居住支援法人に限られている点です。改正法の説明資料は、その理由を「不適切な業者をあらかじめ排除するため、認定の申請ができる者を登録業者と居住支援法人に限定」と明記しています^[7]。両方の資格が要るわけではなく、Q&Aは「登録業者としての登録を受けることのみで認定業者制度の対象となる要件を満たします」と答えています^[3]。居住支援法人そのものの位置づけは居住支援法人の指定を受けるには——指定要件・申請の流れ・連携先の見極め方で扱っています。

登録家賃債務保証業者と認定家賃債務保証業者は何が違うのか

名前が似ているため混同されがちですが、根拠も目的も別の制度です。改正法の説明資料に両者を並べた対比表があります^[7]。

登録制度のほうは平成29年10月2日に告示が公布され、同年10月25日に施行されました^[6]。国土交通省は同ページで登録をしなくても家賃債務保証業を営むことは可能と明記しており、任意の制度です^[6]。つまり構造としては、任意の登録制度が土台にあり、その中から要配慮者の受け入れに踏み込んだ業者を国が選んで認定する、という二階建てになっています。

数で見ると段差がはっきりします。登録業者は123者（令和8年〈2026年〉8月13日時点）^[5]、そのうち認定を受けているのは12者（令和8年〈2026年〉7月31日時点）です^[4]。参考までに、家賃債務保証業者そのものは業界団体調べで約250者（令和4年7月時点）とされており、登録業者は令和6年6月末時点で104者でした^[7]。登録している業者のうち、認定まで進んでいるのは1割程度という段階です。制度全体の位置づけは家賃債務保証と居住支援法人：高齢者入居を支える仕組みで概観しています。

認定の基準は5つ：断らない・緊急連絡先・保証人・保証委託料・公示

認定基準は、国土交通省のQ&Aに5項目として列挙されています。要配慮者への保証に関して以下のいずれにも適合していることで国土交通大臣の認定を受けることができるとされています^[3]。

1. 居住安定援助賃貸住宅（居住サポート住宅）に入居する要配慮者の申込みを正当な理由なく断らない^[3]
2. すべての要配慮者との契約締結の条件として、緊急連絡先を親族などの個人に限定しない^[3]
3. すべての要配慮者との契約締結の条件として、家賃債務に係る保証人の設定を求めない^[3]
4. すべての要配慮者との契約に係る保証委託料が、その契約の履行のために要する費用に照らして不当に高いものでないこと^[3]
5. 要配慮者との契約締結の実績及び標準的な契約の内容・締結の条件について、インターネットの利用等により公示している^[3]

制度概要の資料は、これらに加えて欠格事由（暴力団員の関与なし等）に該当しないことを挙げています^[2]。

読み比べると、2番と3番が現場に直接効く条項だと分かります。緊急連絡先を親族に限定しないこと、保証人の設定を条件にしないこと——これはまさに、高齢の単身入居者の申込みが止まる二つの場所です。連帯保証人が用意できない場合の実務は高齢入居者に連帯保証人がいない場合の実務対応で、機能ごとに分解して整理しています。

なお1番の対象は居住サポート住宅に入居する要配慮者に限られている一方、2〜5番はすべての要配慮者が対象です^[3]。「どの住宅か」で範囲が変わる基準と、住宅を問わない基準が混在しているので、ここを取り違えないようにしてください。居住サポート住宅そのものについては「居住サポート住宅」の認定を受けるには——登録住宅との違いと申請の流れにまとめています。

「正当な理由なく断らない」の正当な理由とは何か

1番の基準について、Q&Aは「個々の事例においては『正当な理由』が認められる場合があると考えていますが、認められる事由は極めて限られており」と前置きしたうえで、例として次の場合を挙げています^[3]。

• 家賃の支払い意思がないことを入居者が明言している場合^[3]
• 要配慮者の収入等と住宅の家賃を客観的に比較し、家賃を継続的に支払うことが困難であると考えられる場合^[3]
• 暴力団員等^[3]
• 家賃債務の保証に係る申込み等に際し、不当・悪質なクレーム等が認められる場合^[3]
• 家賃債務保証業者が、居住サポート住宅の存する地域において事業を行っていない場合^[3]

なぜここまで絞り込むのか。Q&Aは、居住サポート住宅では援助者（居住支援法人等）による必要な援助等が行われることにより、要配慮者の生活の安定が図られることが期待されるため、通常、認定保証業者において、このような場合の家賃保証に係る申込みを拒むことはできないと考えるべきだと説明しています^[3]。支援が付いていることを前提に、その前提のぶん引き受けてほしい、という組み立てです。

年齢制限・信用情報・電話番号なしを理由に断ることはできるのか

実務で問い合わせが多いであろう場面について、Q&Aが個別に答えています。いずれも断ることはできないという回答です。

最後の行は仲介・管理の実務にとって重要です。正式な申込みの前段階、いわゆる事前審査で門前払いをする運用も、この基準の対象に含まれると明示されています^[3]。

一方で、認定業者の側が居住サポート住宅かどうかを常に見抜けるわけではない点にも手当てがあります。Q&Aは、居住サポート住宅であることの確認は賃貸人・賃借人・管理会社・居住支援法人等から申込みの段階で申告を受け、その際に法第43条第1項に基づく通知書などの公的な書類が併せて提示されることを想定しており、申告がなかった場合、通常は業者側で把握が困難なため、申込みを断ったとしても認定基準に違反するものとは取り扱わないとしています^[3]。つまり「居住サポート住宅である」と伝えるのは、物件側・仲介側の仕事です。 申告しなければ、この基準は働きません。

緊急連絡先を法人にする場合、どんな法人でも受け入れてもらえるのか

2番の基準は「個人に限定しない」であって、「あらゆる法人を受け入れる」ではありません。Q&Aはこの線引きを明確に答えています。法第72条第1項第2号は「契約の締結の条件として」個人の連絡先を求めることは認められないとしつつ、「（実質的に殆ど全ての法人を認めない等）不合理な制限を課すもので無ければ、法人を一定程度選定することも想定されるところ」だとして、いかなる法人であっても受け入れる義務があるわけではないと説明しています^[3]。

入居者側から自発的に個人の緊急連絡先を出す場合も問題ないとされています。ただしQ&Aは「実質的に『任意』であることが必要であり、申込書に個人の連絡先の記載欄のみを設け、法人の連絡先でも認められることを一切告げないといったことは、法第72条の認定基準に違反する場合がございます」と釘を刺しています^[3]。書式そのものが実質的な強制になっていないか、というのがここでの判断軸です。保証人についても同じ構造で、条件として求めることは認められない一方、要配慮者が自ら希望して保証人を設定することは妨げないとされています^[3]。

緊急連絡先が居住支援法人になった場合の安否確認については、Q&Aは援助実施者から賃貸人へ、賃貸人から保証業者へ賃借人の死亡の事実が知らされることを想定したうえで、あらかじめ援助実施者と家賃債務保証業者で情報提供等に係わる覚書を締結することも考えられると述べています^[3]。日々の安否確認の仕組みそのものを検討する場合は、安否確認の仕組みを具体的に見るのような見守りサービスと、誰が誰に連絡するかの取り決めをセットで設計しておくと運用が詰まりにくくなります。入居中の連絡の設計は高齢入居者とのトラブルを未然に防ぐコミュニケーション設計も参考にしてください。

保証委託料はどこからが「不当に高い」のか

4番の基準について、Q&Aは「『不当に高い』の基準については、保証内容、地域等の個々の事情により判断されるため、一律の基準をお示しすることは困難」としながら、一つだけ具体的な水準に言及しています。「少なくとも、初回保証委託料を月額家賃の100％超の金額とすることは現状では一般的かつ適当とは言いがたいと考えています」^[3]。

また、機構の保険料の扱いにも注意書きがあります。「認定業者が要配慮者と締結する保証委託契約において、JHFの家賃債務保証保険に加入する際に支払う保険料を、要配慮者に全額転嫁している場合などは適当ではないと考えます」とされています^[3]。制度で保証を受けやすくした結果、その原資を入居者に付け替えるのでは意味がない、という趣旨です。

この認定要件の範囲内であれば個社で保証商品の組成は可能とされているので、認定業者どうしでも条件は揃いません^[3]。保証料そのものの負担軽減については、自治体の補助制度を扱った家賃債務保証料の補助：誰が申請し、いくら出るのかもあわせて確認してください。

認定を受けると住宅金融支援機構の保険はどう変わるのか

認定を受ける業者側のメリットは、実質的にここに集約されます。Q&Aは、認定を受けるメリットを問われて「認定業者の要配慮者への保証リスクの低減のため、住宅金融支援機構（以下、『JHF』という。）の保険を利用可能としており、税制による支援については現在のところ想定していません」と答えています^[3]。

保険の拡充内容は次のとおりです。認定業者が保証する場合に限り、対象住宅は限定なし（居住サポート住宅以外でも入居者が要配慮者であるときは利用可）、填補率は居住サポート住宅に入居する要配慮者の保証に限り9割、その他7割、保険の対象範囲は未払家賃に加え、原状回復費用を含めることが可とされています^[3]。制度概要の資料は、補填率（7割〜9割）と保険対象範囲に応じて4区分の保険料率が設定されており、個別案件ごとに選択可能だと記しています^[2]。保険の詳細は住宅金融支援機構のページで案内されています^[8]。

逆側も明確です。Q&Aは認定業者でない場合でも、居住サポート住宅に入居を希望する要配慮者に対して家賃債務保証を提供しても問題ないとしたうえで、「そのようなケースでは、JHFの保険は利用できません」と答えています^[3]。また登録業者が締結する保証契約については、セーフティネット登録住宅に入居する要配慮者が対象と範囲が狭くなります^[3]。原状回復費用の負担そのものの整理は孤独死の原状回復費用は誰が負担する？特約と実務の整理を参照してください。

認定家賃債務保証業者の一覧はどこで見られるのか

国土交通省が「認定家賃債務保証業者一覧」のページで公表しています^[4]。令和8年（2026年）7月31日時点で12者が掲載されており、事業者名・本社所在地・認定番号が示されています^[4]。掲載されているのは次の12者です^[4]。

• 一般財団法人高齢者住宅財団／エルズサポート株式会社／レントエール株式会社／一般財団法人東京公社住宅サービス^[4]
• ジェイリース株式会社／株式会社USEN TRUST／ナップ賃貸保証株式会社／株式会社いえらぶパートナーズ^[4]
• スリーエー株式会社／アーク株式会社／あんしん保証株式会社／特定非営利活動法人eナビステーションりあん^[4]

顔ぶれを見ると、大手の保証会社だけでなく、財団法人やNPO法人も並んでいます。一覧は更新されるため、実務で使うときはページを開いて時点を確認してください。 登録業者のほうは別ページで一覧が公表されており、こちらは123者（令和8年8月13日時点）です^[5]。

認定業者の使われ方について、Q&Aは「入居を希望する要配慮者や、居住サポート住宅等を提供する賃貸人、賃貸人から委託を受けた管理会社、援助実施者である居住支援法人等が、認定家賃債務保証業者……の活用を求めること等が想定されます」とし、賃貸借契約の締結に併せて、宅地建物取引業者等において認定業者の活用に関する情報提供がなされることも想定していると述べています^[3]。つまり制度は、仲介・管理の側から「この案件は認定業者で」と持ち出されることを前提に設計されています。

認定の申請はどこにするのか、何を出すのか

自社で認定を取りにいく場合の窓口は都道府県ではありません。国土交通省のページは「家賃債務保証の認定申請に関しては、各地方整備局にお問い合わせ下さい」と案内しており、事業者の主たる事務所所在地ごとに10の地方整備局等の連絡先が掲載されています^[1]。改正法の説明資料でも、認定家賃債務保証業者の認定は都道府県・政令市・中核市・一般市・町村のいずれの欄にも印が付かず、対象自治体の欄に国土交通省（地方整備局）と記されています^[7]。

提出物は制度概要の資料に示されています。管轄の地方整備局等に申請書・添付書類を提出する形で、申請書類として認定申請書・誓約書・業務の状況に関する書面、添付書類として内部規則等の写し、本人確認書類の写し、定款、登記事項証明書、（居住支援法人の場合）債務保証業務規程 等が挙げられています^[2]。

認定を取ったあとの監督についても定めがあります。同資料は、認定保証業者に対して認定の基準に適合しなくなったときの適合命令、違反等に係る報告徴収、立入検査及び認定の取消し、違反等による認定取消しの事実の公表等を実施するとしています^[2]。Q&Aも、国土交通大臣が業務の状況について報告徴収を求めることができるとしたうえで、こうした規定などに基づき、要配慮者に対する家賃債務保証の実施状況を把握することなどを通じ、認定業者の適正な業務の確保に努めると述べています^[3]。個別の認定の可否や手続の詳細は所管の地方整備局の判断・案内によりますので、着手前に窓口へ確認してください。

まとめ：仲介・管理の側から制度を動かす

認定家賃債務保証業者制度は、業者を認定して終わりの制度ではありません。実務で効かせるには、物件側と仲介側の動きが要ります。

• 認定業者は12者（令和8年7月31日時点）、登録業者は123者（令和8年8月13日時点）。まず取引先の保証会社が認定を受けているかを一覧で確認する^[4][5]
• 断らない基準（1番）が対象にしているのは居住サポート住宅。属性・年齢・信用情報・電話番号の有無・事前審査の段階を理由に断ることはできないとされている^[3]
• ただし居住サポート住宅であることを申告しなければ、この基準は働かない。 申込みの段階で法第43条第1項に基づく通知書などを添えて伝えるのは賃貸人・管理会社・居住支援法人等の側^[3]
• 緊急連絡先と保証人は「条件にしない」だけ。 あらゆる法人を受け入れる義務ではなく、申込書の書式が実質的な強制になっていないかが判断軸^[3]
• 認定業者は居住サポート住宅以外に入居する要配慮者にも機構の保険を使える（填補率は居住サポート住宅9割・その他7割、原状回復費用も対象にできる）^[3]

高齢の入居希望者を受けるかどうかの判断材料は高齢者の入居を断らない物件はどこが違うのかに、改正住宅セーフティネット法まわりの全体像は改正住宅セーフティネット法で不動産会社がやることにまとめています。

最終確認日：2026年9月1日（本記事に記載した制度内容は、この日に一次資料を取り直して照合しています）。認定業者の一覧・登録業者数は更新されるため、実務で用いる際は出典のページで時点をご確認ください。