高齢の入居者が亡くなり相続人が全員相続放棄したら——賃貸借契約・家賃・残置物をオーナーはどう扱うか

単身で暮らしていた高齢の入居者が亡くなった。戸籍をたどって連絡のついた相続人から、しばらくして「全員で相続放棄をしました」という返事が届く。部屋には家具も家電も残ったまま、家賃の引き落としは止まり、次の募集もかけられない——この記事は、その場面で手が止まっているオーナー・管理会社の方に向けて書いています。

このとき分からなくなるのは、だいたい次の4つです。契約を終わらせる相手は誰なのか。放棄した相続人に片付けを頼んでよいのか。家賃はいつまで、誰に請求できるのか。室内の物を処分してよいのか。以下では民法の条文と裁判所の手続案内にあたって、この4つを順に切り分けます。個別の事案の判断については、最終的に弁護士・司法書士への確認が要ります。

入居者が亡くなっても賃貸借契約は終わらない——賃借人の地位も相続される

出発点として、入居者の死亡そのものでは賃貸借契約は終わりません。民法第896条は、相続人は相続開始の時から被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継すると定めており、ただし書きで除かれるのは被相続人の一身に専属したものだけです^[1]。建物を借りている地位（賃借権）と、家賃を払う義務も、この「一切の権利義務」として相続人に引き継がれるのが原則です。

ですから、相続人がいて相続を承認すれば、契約の相手はその相続人になります。相続人が複数いる場合、第544条第1項により契約の解除はその全員から又はその全員に対してのみすることができるため^[1]、一部の相続人とだけ話をつけても契約は終わりません。死亡によって契約が終了する仕組みとしては終身建物賃貸借がありますが、これは認可を受けて結ぶ例外的な契約で、内容は終身建物賃貸借の認可が事業者単位になった：申請事項・住宅の届出・解約の条件で扱っています。

相続人は、相続の開始を知った時から3か月以内に、承認するか放棄するかを決めることになっています（第915条第1項）^[1]。放棄をするには家庭裁判所への申述が必要で、申述先は被相続人の最後の住所地の家庭裁判所です^[2]。この3か月は家庭裁判所が伸長することもできるため^[1]、相続人の結論が出るまでの間、部屋はそのまま動かせない期間が続きます。

相続人が全員相続放棄したら、賃貸借契約の相手は誰になるのか

相続放棄をした人は、第939条によりその相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなされます^[1]。子が全員放棄すれば、相続人の順位は直系尊属（親など）、兄弟姉妹へと移り（第887条・第889条）^[1]、その人たちも放棄すれば、最終的に相続する人がいなくなります。

この状態について、第951条は「相続人のあることが明らかでないときは、相続財産は、法人とする」と定めています^[1]。裁判所の手続案内も、相続人の存在・不存在が明らかでないときには相続人全員が相続放棄をして、結果として相続する者がいなくなった場合も含まれると明記しています^[3]。つまり賃借人の地位も、室内の家財も、未払いの家賃債務も、この「法人となった相続財産」に属することになります。

問題は、この法人には最初から手足がないことです。第952条第1項により、家庭裁判所は利害関係人又は検察官の請求によって相続財産の清算人を選任します^[1]。逆にいえば、誰かが申し立てるまで清算人は選ばれず、契約を終わらせる相手も、家財の扱いを決める人もいない状態が続きます。相続放棄の連絡を受けた時点で手が止まるのは、このためです。

本人が存命のまま施設に移るなど、「入居者本人が手続きできない」場面とは構造が違う点にも注意が要ります。そちらは本人や成年後見人といった相手が存在する話で、入居者が施設に入るとき、賃貸借契約は誰が解約するのか——本人が手続きできない場合の実務で扱っています。

相続放棄した相続人に部屋の片付けや解約を頼めるのか

現場でまず考えるのは、連絡のついた相続人に「放棄はしたとしても、片付けだけは手伝ってもらえないか」と頼むことです。ここには条文上の線が2本あります。

1本目は、放棄した人が負う義務の範囲です。第940条第1項は、相続の放棄をした者がその放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は相続財産の清算人に引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもってその財産を保存しなければならないと定めています^[1]。

相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。

条文が求めているのは「保存」であって、片付けや処分ではありません。しかも対象は、放棄の時に現に占有していた人に限られます。遠方に住み、亡くなった入居者の部屋に関わっていなかった相続人に、この条文を根拠として部屋の管理を求めることは難しいということです。

2本目は、相続人の側の事情です。第921条は、相続人が相続財産の全部又は一部を処分したときは単純承認をしたものとみなすと定め（第1号）、放棄の後であっても相続財産を隠匿したり私に消費したりすれば同様とする規定（第3号）を置いています^[1]。放棄を考えている相続人が家財の処分に慎重になるのは、この規定があるからです。「片付けだけでも」という依頼は、相続人にとっては放棄の効果を危うくしかねない頼みごとになりえます。断られても不誠実とは限らない、という前提で話を進めるほうが、その後のやり取りがこじれにくくなります。

相続放棄された部屋の残置物をオーナーが処分してよいのか

相続人が全員放棄したのなら、残った物は誰のものでもないのだから片付けてよいのではないか——と考えたくなるところですが、前の節で見たとおり、室内の家財は法人となった相続財産に属しています（第951条）^[1]。持ち主がいなくなったのではなく、持ち主を代表する人がまだ選ばれていない、という状態です。

国土交通省は、この状態そのものを高齢者の入居拒否の原因として説明しています。同省の案内によれば、民間賃貸住宅では相続人の有無や所在が明らかでない単身者が死亡した際の賃貸借契約の解除や居室内に残された動産（残置物）の処理への不安感から、高齢者の入居の申込みを賃貸人が拒否することがあるとされています^[5]。現場で困るのは物理的な片付けではなく、処分してよいと決められる人がいないことだ、という整理です。

残された物のなかに現金や換価できる物がある場合、それは受け取る権利のある人に渡すべきものです。国土交通省のＱ＆Ａは、受任者が置かれている場面について、換価によって得た金銭及び賃貸物件内にあった金銭は委任者の相続人に返還する義務があり、相続人の存否や所在が明らかでない場合であっても、供託することによりこの義務を履行しなければならないとしています^[6]。受任者ですらこの扱いである以上、何の委任も受けていないオーナーが室内の物を自分の判断で処分・換価することには慎重であるべきだ、というのが実務上の結論になります。

処分の判断を任せられる相手を作るのが、次に見る相続財産清算人の選任です。

家賃はいつまで発生し、誰に請求できるのか

賃貸借は、賃借人が賃料を支払い、契約が終了したときに物を返還することを約する契約です（第601条）^[1]。契約が終了していない以上、賃料は発生し続けます。相続放棄の連絡が来たからといって、その日で家賃が止まるわけではありません。

ただし、請求する相手は法人となった相続財産です。清算人が選任されると、家庭裁判所は相続人があるならば一定の期間内にその権利を主張すべき旨を公告し、その期間は6か月を下ることができないとされています（第952条第2項）^[1]。この公告があったとき、清算人は全ての相続債権者及び受遺者に対し、2か月以上の期間を定めて請求の申出をすべき旨を公告します（第957条第1項）^[1]。そして第958条は、相続人を捜す公告の期間内に権利を主張する者がないとき、清算人に知れなかった相続債権者は、その権利を行使することができないと定めています^[1]。清算人に知れている債権者は除斥されず、清算人から個別に申出の催告を受けることになっていますが（第957条第2項による第927条第2項・第3項の準用）^[1]、未払いの家賃や原状回復費の額を清算人に正確に把握してもらうためにも、公告を待たずに自分から債権を申し出ておくことが望ましいといえます。

敷金を預かっている場合、第622条の2第2項により、賃貸人は賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができます^[1]。同条第1項は、賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたときに、敷金から債務の額を控除した残額を返還しなければならないとしています^[1]。残額が出れば、その返還先もまた相続財産です。

連帯保証人に死亡後の家賃を請求できるのか

連帯保証人がいれば、そちらに請求すればよいと考えるかもしれません。ここは2020年4月1日に施行された改正民法（債権法改正）^[4]で扱いが変わった点で、確認が要ります。

賃貸借の連帯保証のように、一定の範囲に属する不特定の債務を保証する契約で保証人が法人でないものを、民法は「個人根保証契約」と呼び、極度額を定めなければ効力を生じないとしています（第465条の2）^[1]。そのうえで第465条の4第1項第3号は、主たる債務者又は保証人が死亡したときには、個人根保証契約における主たる債務の元本は確定すると定めています^[1]。

元本が確定するというのは、保証の対象となる債務がその時点で締め切られるということです。入居者の死亡までに生じていた未払い家賃は保証の対象として残りますが、死亡の後に発生する家賃は、確定した元本に含まれません。相続放棄の結論を待つ3か月、清算人の手続にかかる期間の家賃を、個人の連帯保証人に請求できると考えて段取りを組むと、あとで見込みが外れることになります。

なお、連帯保証人が相続人を兼ねていて相続放棄をした場合でも、保証は本人が自分で結んだ保証契約にもとづく債務であり（第446条第1項）^[1]、相続によって引き継いだものではありません。放棄の対象は「その相続に関して」の地位に限られるので（第939条）^[1]、死亡までに生じていた分の保証は放棄によって消えるものではありません。一方、保証人が法人である家賃債務保証業者の場合は、第465条の2の「個人根保証契約」には当たらないため^[1]、死亡後の家賃がどこまで保証されるかはその保証契約の定めによります。契約書の該当条項を先に確かめておくと、次の判断が早くなります。

相続財産清算人の選任をオーナーが申し立てるときの費用と期間

清算人の選任を申し立てられるのは、利害関係人（被相続人の債権者、特定遺贈を受けた者、特別縁故者など）と検察官です^[3]。未払いの家賃がある、明渡しを受けたいというオーナーは、被相続人の債権者として利害関係人にあたりうる立場です。申立先は被相続人の最後の住所地の家庭裁判所です^[3]。

裁判所の手続案内が示している費用は、収入印紙800円分、連絡用の郵便切手、官報公告料5,582円（家庭裁判所の指示があってから納める）です^[3]。加えて、相続財産の内容から、清算人が相続財産を管理するために必要な費用（清算人に対する報酬を含む）に不足が出る可能性がある場合には、申立人に相当額を予納金として納付してもらうことがあるとされています^[3]。予納金の額は事案と裁判所によって異なり、ここで一律の目安は示せません。添付書類としては、被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍謄本などが挙げられています^[3]。

清算人は、被相続人の債権者等に対して被相続人の債務を支払うなどして清算を行い、清算後に残った財産を国庫に帰属させる役割を担います^[3]。選任されれば、契約の終了や明渡し、室内の物の扱いについて話ができる相手が初めて現れることになります。ただし、前の節で見たとおり相続人を捜す公告だけで6か月を下ることができず^[1]、予納金が戻る保証もありません。回収できる額より手続の負担が大きくなる事案もありえます。原状回復費用を誰にどこまで請求できるかは孤独死の原状回復費用は誰が負担する？特約と実務の整理で扱っています。

ここで見落とされやすいのは、この損失の大きさを決めているのが、亡くなってから発見されるまでの日数だという点です。発見が遅れるほど室内の損傷は広がり、原状回復費も空室の期間も膨らみます。そして相続放棄された部屋では、その膨らんだ費用を請求する相手が、清算人を立てるまで存在しません。異変に気づくまでの時間を縮める手段は、事後の手続の外側に用意しておくことになります。発見までの日数を縮める見守りの仕組みをR65見守りで確認すると、機器・通知先・費用の組み合わせが具体的に見えます。連絡が取れなくなった段階で部屋に入れるかどうかは入居者と連絡が取れない：部屋に入れるのか、警察はいつ呼ぶのかで整理しています。

残置物のモデル契約条項で受任者を決めていた場合はどう違うのか

ここまでの手間の多くは、契約を終わらせてよい人・物を処分してよい人が、亡くなった後に存在しないことから生じています。この「人」を入居前に決めておく仕組みが、国土交通省と法務省が策定した「残置物の処理等に関するモデル契約条項」です。単身の高齢者が死亡した際に契約関係及び残置物を円滑に処理できるように、賃借人と受任者との間で賃貸借契約の解除及び残置物の処理を内容とした死後事務委任契約等を結んでおくものとされています^[5]。

同省のＱ＆Ａは、契約解除や残置物処理の事務委任契約は賃借人の相続人に承継されており、受任者は賃借人の相続人に対して善管注意義務等を負うという考え方を示し、受任者に戸籍調査のような積極的な探索までは求めていません^[6]。また、残置物の廃棄又は換価は、原則として委任者が死亡してから3か月等の一定期間が経過した後に行うこととされています^[6]。受任者が決まっていれば、少なくとも「誰に話をすればよいか分からない」という入口の空白は生じません。

受任者に誰を選べるか、いつから片付けてよいかといった実務は残置物はどう片付けるのか——「誰を受任者にできるか」から読む国交省モデル契約条項の実務にまとめています。この記事で扱った場面は、いわばその備えがなかった場合の出口にあたります。

次の入居者を受けるときに何を変えるか

相続放棄は、相続人の正当な権利です。入居時に推定相続人がいたとしても、亡くなった時点で全員が放棄する可能性は残ります。「相続人がいるから大丈夫」は、この場面では備えになりません。次に単身の高齢の方を迎えるときに見直せるのは、次の3点です。

1. 受任者を決めておく。モデル契約条項で、契約の解除と残置物の処理を任せる人を入居時に決める^[5]。相続人が放棄しても、話をする相手が残ります
2. 保証の範囲を確かめておく。個人の連帯保証人は死亡の時点で元本が確定します^[1]。死亡後の家賃や原状回復費を何でまかなうのかを、家賃債務保証業者の契約内容や孤独死保険とは？補償の範囲・オーナーへの説明ポイントで確認した保険とあわせて組み立てておく
3. 発見までの日数を縮める仕組みを入れておく。相続放棄された部屋で費用を膨らませるのは、発見の遅れです。居室内に機器を置く場合は入居者本人の同意が前提で、同意書に何を書くかは賃貸に見守りを入れるときの同意の取り方：契約書と同意書に書く項目で整理しています

3点目については、入居時に同意を取って付けられる見守りをR65見守りで見るところから始めると、契約書類に何を添えればよいかが見えてきます。

まとめ：相続放棄された部屋で、オーナーができること・できないこと

1. 入居者の死亡では賃貸借契約は終わらず、賃借人の地位も相続される（第896条）^[1]。相続人が複数なら、解除は全員に対して行う（第544条）^[1]
2. 全員が放棄すると相続人がいなくなり、相続財産は法人になる（第939条・第951条）^[1][3]。清算人は利害関係人か検察官が申し立てるまで選ばれない（第952条）^[1]
3. 放棄した人に求められるのは、放棄の時に現に占有していた財産の「保存」だけ（第940条）^[1]。片付けや処分を頼むのは筋が違い、相続人には単純承認とみなされる懸念もある（第921条）^[1]
4. 室内の物は相続財産に属し、処分を決める人がいない状態^[1][5]。金銭は受任者ですら供託の対象とされている^[6]
5. 家賃は契約が終わるまで発生するが、請求先は相続財産。公告期間内に申し出なかった債権者のうち清算人に知れなかった者は権利を行使できなくなるため、自分から申し出ておくことが望ましい（第957条・第958条）^[1]
6. 個人の連帯保証人の保証は、入居者の死亡で元本が確定する（第465条の4）^[1]。死亡後の家賃は含まれない
7. 清算人の申立てには印紙800円・官報公告料5,582円などに加え、予納金を求められることがある^[3]

相続放棄の連絡を受けたとき、オーナーの手元に残っている選択肢は多くありません。だからこそ効いてくるのは、亡くなる前に置いておける備え——話をする相手を決めておくことと、異変に早く気づくこと——のほうです。前者はモデル契約条項が、後者は見守りの仕組みが受け持ちます。