「高齢者受け入れ」を非財務KPIにどう落とすか——国のガイダンスに沿った指標設計の手順

高齢の入居希望者を受け入れている会社ほど、こういう場面に出くわします。取引先や金融機関、あるいは自社の役員から「その取り組みは、数字でどう説明できるのか」と聞かれる。手応えはあるのに、出せるのが「今年も何件かお手伝いしました」だけで終わってしまう。不動産会社のためのESG・社会的意義：高齢者住宅支援の価値では取り組みの意義を、不動産会社の非財務情報・人的資本開示に「高齢者受け入れ」はどう効くのかでは開示の枠組みを扱いましたが、その間にある「では、何を数えるのか」という指標設計そのものは扱っていませんでした。本記事はそこだけを取り上げます。

結論を先に書くと、国が公表している資料は「指標から考えない」ことを勧めています。国土交通省の『「社会的インパクト不動産」の実践ガイダンス』（令和5年3月24日公表）は、社会的インパクトの設定・事前評価の手順として、ビジョン→インパクトと受益者→アウトカム→アウトプット→アクティビティというバックキャスティングの順序を例示しています^[1]。数えたいものを先に並べるのではなく、誰にどんな変化が起きてほしいのかを決めてから、それが把握できる指標を後ろから置くという順序です。以下、この順序に沿って整理します。なお本記事は国が示した枠組みの整理であり、個別の会社が何をKPIとすべきかを示すものではありません。ここで言う非財務価値とは、財務諸表に表れない社会的な成果のことです。高齢者受け入れをその非財務価値のひとつとして扱い、KPI（達成度を測る指標）まで落とすのがこの記事の範囲です。

まず「誰の、どんな問題を解決したいのか」を書く

ガイダンスが示す手順は4段階です。①SDGs等も参考に、所有・管理する不動産や事業を踏まえて自ら解決に貢献できる社会課題を検討し、ビジョンとしてまとめる。②不動産や事業を通じて「誰の、どんな問題を解決したいのか」を考え、インパクト（実現したい状況）と受益者を考える。③「受益者に対するインパクトの創出に貢献するためには何が必要か」を考え、受益者にもたらされる便益や変化＝アウトカムを検討する。④「アウトカムを創出するためにはどのような状態を目指すべきか」というアウトプットを検討し、最後にアクティビティ（取組）を検討する^[1]。

ここで実務上ありがたいのは、ガイダンスが「プロジェクトが既に決定している又は投資が既に行われている場合」の進め方も例示している点です^[1]。その場合はビジョンの検討から始めず、インパクトと受益者の検討から入ってよいとされています。高齢者の受け入れは、多くの会社にとって「ある日決めて始めた新規事業」ではなく、目の前の相談に応え続けた結果として積み上がったものです。ガイダンスはさらに、留意事項として「新たなアクティビティのみならず、既に取り組んでいるものも対象（継続することを前提）とすることができる」「新築の不動産のみならず、既存の不動産も対象となる」と明記しています^[1]。つまり、KPIを作るために新しいことを始める必要はありません。すでにやっていることを、後から数え直してよいという前提です。

受益者を書くときには、法律上の区分をそのまま使うのが手堅い方法です。住宅確保要配慮者は、法律において低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯と定められており、省令において外国人等が定められているほか、地方公共団体が賃貸住宅供給促進計画を定めることで対象を追加できます^[2]。自社で独自の言葉を作るより、この区分に沿って「うちが実際に受け入れているのは、このうちどれか」を仕分けるほうが、社外の相手にも通じます。

高齢者受け入れは、国の分類のどこに載っているのか

「高齢者の入居を受け入れる」という取り組みが、ESGのSのどこに位置づくのかは、ガイダンスの一覧表で確認できます。同ガイダンスは、不動産の社会課題（S）におけるアクティビティを、不動産関連評価制度・ESG評価機関の評価項目・発表事例・検討会の意見をもとに整理しており^[1]、そのなかに「こども・少子高齢化への対応」という社会課題があり、評価分野のひとつとして「高齢者支援」が置かれています。不動産の貢献は「高齢者向けの不動産整備と支援の提供」、アクティビティ（評価項目）は「高齢者向けの住宅や支援施設の整備及び支援の提供」「バリアフリー設備の設置」と記載されています^[1]。この項目は、命や暮らし、尊厳が守られる社会という「①安全・尊厳」の段階に置かれています^[1]。

この一覧に載っているという事実は、実務上ふたつの意味を持ちます。ひとつは、自社で分類名を発明しなくてよいということ。「高齢者支援」という国の資料に載った評価分野名を使えば、相手が持っている枠組みと突き合わせやすくなります。もうひとつは、整備（ハード）と支援の提供（ソフト）が並記されているということです。バリアフリー改修のような設備投資だけでなく、入居後の支援そのものが評価項目として書かれています。設備を持たない管理会社・仲介会社でも、載せるものがあるという意味になります。

背景として押さえておきたい数字も挙げておきます。内閣府『令和8年版高齢社会白書』によれば、令和7年（2025年）10月1日現在の総人口は1億2,322万人、65歳以上人口は3,622万人で、高齢化率は29.4％です^[3]。うち75歳以上人口は2,127万人・17.3％で、65〜74歳人口（1,495万人・12.1％）を上回っています^[3]。65歳以上人口は令和25年（2043年）に3,953万人でピークを迎えると推計されており^[3]、当面は増え続ける見通しです。KPIの設計は、この母数が縮まないという前提で組むことになります。

どこまで作り込むか——4つの類型から選ぶ

ここが本記事でいちばん実用的な部分かもしれません。ガイダンスは、社会的インパクトの設定・事前評価について4つの類型を示し、取組状況や目的に応じて各々項目や内容を選択するとしています^[1]。全部を作り込むことが正解ではない、という立て付けです。

ガイダンスはこの4類型を、左から右へ「負担なく取り組める」から「創出されるインパクトが理解しやすくなる」へという軸で並べています^[1]。①でも枠組みとしては成立するという整理です。地域の宅建業者が最初の1年に置く目標としては、①か②が現実的でしょう。いきなり④のロジックモデルを組もうとして途中で止まるより、②を毎年続けて数字が並ぶほうが、説明材料としては強くなります。

参考までに、より作り込んだ側の実例も見ておきます。国土交通省が令和8年3月に公表した『「社会的インパクト不動産」実践事例集』では、大和ハウス工業の「E-NOI」が、建物の社会的・経済的・環境的インパクトをインプット、アクティビティ、アウトプット、アウトカム、インパクトの5段階で整理し、因果関係の見取り図として明確化した例として紹介されています^[4]。防災・安全分野では「耐震性確保」「自家発電設備設置」「避難所機能」等をアクティビティとし、災害時の地域被害軽減をアウトカム、地域レジリエンス向上をインパクトとして導出しています^[4]。同事例集は、こども・少子高齢化対応や健康・安全、コミュニティ形成といった分野についても、具体的なアクティビティとそれに対応するアウトプット・アウトカムを整理していると記載しています^[4]。構造としては、①〜④の④に当たる作り方です。なお、ガイダンス本体と実践事例集は、いずれも国土交通省の「社会的インパクト不動産」のページで公表されています^[6]。

数えられる指標は、たいてい手元の管理データにある

では実際に何を数えるか。ガイダンスの留意事項に、小規模な会社にとって重要な一文があります。「継続的に効果をモニタリングできる指標であると望ましい。自社で管理することが難しい場合、統計データ等を用いて推計した値を指標として活用しても良い」という記載です^[1]。あわせて、可能な場合には定量的な指標が用いられ、その算定方法や前提条件とともに示されることが望ましいとし、定量化が難しい場合等には定性的な表現も用いて説明することが望ましいとしています^[1]。

「継続的にモニタリングできる」という条件を満たすものは、多くの場合すでに社内にあります。仲介や管理の記録は毎年同じ形式で積み上がっているからです。アウトプット側の候補としては、たとえば次のようなものが考えられます。

• 受け入れの量：65歳以上の入居者を対象とした成約件数、管理戸数のうち高齢入居者が居住する戸数。年度ごとに同じ定義で数えられます。
• 継続の長さ：高齢入居者の平均居住年数、更新率。受け入れて終わりではなく続いていることを示せます。
• 支援の実施件数：見守り・安否確認サービスの導入戸数、入居後の相談対応件数。
• 連携の実績：居住支援法人・居住支援協議会との連携件数、セーフティネット登録住宅の登録戸数。

支援の中身を分類するときは、ここでも公的な区分を借りられます。改正住宅セーフティネット法で新設された居住サポート住宅は、居住支援法人等が大家と連携し、[1]日常の安否確認、[2]訪問等による見守り、[3]生活・心身の状況が不安定化したときの福祉サービスへのつなぎを行う住宅と定義されています^[2]。この3つはそのまま「支援として何をやったか」の分類軸になります。制度そのものの詳細は「居住サポート住宅」の認定を受けるには——登録住宅との違いと申請の流れで扱っています。安否確認・見守りを外部サービスで賄っている場合は、導入戸数と稼働状況がそのまま数字になります（サービスの選び方は見守りサービス比較の視点：高齢入居者の安否確認をどう選ぶで整理しました。R65不動産ではR65不動産が提供する安否確認の仕組みを見ることができます）。

継続性を語りたい場合に使える制度上の手がかりもあります。セーフティネット専用住宅または居住サポート住宅の改修費補助を受けた住宅については、10年間は入居者を住宅確保要配慮者に限定した住宅として管理する必要があるとされています^[2]。補助を使った物件であれば、この10年という期間は自社が説明する「継続へのコミットメント」の根拠になります。

一方で、実務の負荷を軽く見積もらないほうがよい、という指摘も公的資料に出てきます。前述の実践事例集は、QOLファンドの事例から得られた学びとして「社会（S）領域のデータ整備と収集は手間を要するものの、デジタルツールの活用により一定の効率化が図られている」と記載しています^[4]。Sの指標は、環境のように自動で計測されるものが少なく、人が入力しないと残りません。最初に決めるべきは指標の数ではなく、誰がいつ入力するのかという運用のほうだと考えたほうが、続きやすくなります。

「自社としての定義」を書けるかが分かれ目

指標を並べたあと、非財務情報として説明する段になると、内閣官房の「人的資本可視化指針」（令和4年8月30日）の考え方が参考になります。同指針は、開示事項を大きく2つの類型に整理しています。①自社固有の戦略やビジネスモデルに沿った独自性のある取組・指標・目標、②比較可能性の観点から開示が期待される事項です^[5]。そのうえで、具体的開示事項は「独自性」と「比較可能性」のバランスを確保するとしています^[5]。

高齢者受け入れのKPIは、性質としては明らかに①の側です。業界共通の標準指標がまだないからです。指針は①について、ビジネスモデルや経営戦略との関連性、当該事項を重要だと考える理由、自社としての定義、進捗・達成度等の説明を重視して開示するとしています^[5]。ここでいう「自社としての定義」が、実務上いちばん効きます。「高齢入居者」を65歳以上とするのか70歳以上とするのか、「受け入れ件数」に更新は含めるのか、管理受託物件だけか仲介も含めるか——この線引きを書いておかないと、翌年の数字と比較できなくなり、指標そのものが意味を失います。逆に、定義さえ明記してあれば、数字が小さくても説明として成立します。

もうひとつ、指針は「価値向上」の観点からの開示か「リスク」マネジメントの観点からの開示か、説明における明確性を意識するとしています^[5]。高齢者受け入れは、この両方に同時に載る珍しい題材です。空室が埋まる・入居期間が長いという価値向上の話と、孤独死や残置物への備えというリスク管理の話が、同じ取り組みから出てきます。同じ数字を両方の文脈で使い回すと説明がぼやけるので、どちらの観点で出しているのかを指標ごとに決めておくほうが伝わります。リスク側の実務論点は高齢者の賃貸契約：残置物・保証・家財の実務チェックリストで整理しています。

なお、同指針が示す開示の骨格は「ガバナンス」「戦略」「リスク管理」「指標と目標」の4要素です^[5]。KPIはこのうち「指標と目標」に当たる部分であり、単独では機能しません。指標を置く前に、なぜそれを重要と考えるのかという戦略側の説明が要る、という構造になっています。

つまずきやすい3つの点

最後に、指標を運用に乗せるときに詰まりやすい点を3つ挙げます。いずれも公的資料の記載から読み取れるものです。

1つめは、目標を置き忘れることです。 ガイダンスは、モニタリングにおいては設定した指標に対して目標を設定し、目標に対する達成度を測ることで、インパクトの実現確度を高めることも可能であるとしています^[1]。実績値だけを並べても、それが良いのか悪いのかを社外の人は判断できません。ただし、目標値の水準は各社が自社の事業規模に応じて決めるものであり、本記事で具体的な数値目標を示すことはしません。

2つめは、算定方法を残さないことです。 ガイダンスは、定量的な指標を用いる場合は算定方法や前提条件とともに示されることが望ましいとしており^[1]、可視化指針も「自社としての定義」の説明を求めています^[5]。担当者が代わった途端に数え方が変わり、前年比が読めなくなるのは、現場で実際によく起きます。定義を1ページのメモにして毎年の集計と一緒に保管しておくだけで防げます。

3つめは、自社だけで測ろうとして止まることです。 前述のとおり、ガイダンスは自社で管理することが難しい場合に統計データ等を用いて推計した値を指標として活用してもよいとしています^[1]。地域の高齢者世帯数や高齢化率のような外部統計を分母に使い、自社の受け入れ実績を分子に置く形であれば、自社で計測できない部分を埋められます。また同ガイダンスは、事前評価と事後評価は一義的には企業等自身が実施するものだが、第三者機関等の支援や評価を受けることにより客観性が高まるとも記載しています^[1]。最初から外部評価を入れる必要はありませんが、説明の相手が金融機関になる段階では検討材料になります。

もうひとつ、実践事例集にある指摘を添えておきます。同事例集は、社会的価値を投資家や金融機関に伝えるためには感覚的なストーリーだけではなく、NPS（顧客ロイヤルティを測る指標）や稼働率といった共通言語化されたKPIの活用が不可欠であることが示唆されているとしています^[4]。稼働率は、高齢者受け入れの文脈でも使える数少ない「共通言語」です。独自指標だけで固めず、相手がすでに知っている数字を1本混ぜておくと、話が通りやすくなります。

まとめ：順序を守れば、規模が小さくても成立する

整理すると、手順は次のようになります。①受益者とインパクトを、住宅確保要配慮者の法律上の区分^[2]を借りて書く。②ガイダンスの4類型^[1]から、自社が続けられる水準を選ぶ（最初は①か②で構いません）。③すでに手元にある管理データから、毎年同じ形式で数えられるものをアウトプット指標として選ぶ。④「自社としての定義」^[5]と算定方法を明記する。⑤目標を置き、翌年に達成度を測る^[1]。

この順序で組めば、指標の数が少なくても、非財務情報としての説明は成立します。逆に、順序を飛ばして「見栄えのする数字」から先に決めると、翌年に同じ数え方ができず、続かなくなります。KPIの価値は、大きさではなく、同じ定義で並び続けることから出てきます。

なお、本記事で扱ったのは国が公表している枠組みの整理です。実際にどの指標を採るか、どの水準を目標とするかは、各社が自社の事業内容と説明相手を踏まえて判断するものです。会計・法務・開示の個別の取扱いについては、それぞれの専門家に確認してください。